关于百货购物中心化趋势的一些看法.docVIP

购物中心的盈利模式是出租商铺收取租金（即各商家独立收银，购物中心收取铺位的租金）；百货的盈利模式以商品经营为主，主要通过对商品买卖活动抽取提成来获取利益（即百货商场统一收银，扣点后定期返还商家其余部分） 关于百货购物中心化趋势的一些看法 引子： 提起北京的百货，就要提到西单商圈，西单是北京三个市级商业中心之一，也是北京百货商场最密集的地区，中友、君太、西单商场等九家大型百货商场群集于此，每逢周末，熙熙攘攘的人群却掩不住西单商圈目前面临的种种问题，业态分布不合理、消费档次偏低、配套设施不足等问题都在提醒西单商圈需要升级了。 现今，西西四号地工程的西单MALL（现今项目名称为西单大悦城）和美晟地产开发的美晟国际广场的建设，将开启西单商圈升级的步骤。项目情况如下表： 西单大悦城 美晟国际广场 位置 位于原西单科技广场的位置 位于西单北大街与灵镜胡同交界东南角 占地面积 16073平方米 12279平方米 总建筑面积 20万平方米 11万平方米 商业面积 10.5万多平方米 4.7万平方米 项目简介 地下4层，地上5层，地上部分由商业、办公、餐饮、娱乐和酒店五部分组成，项目是完善整个西单 业区的功能，调整业态结构，以店中店形式为主要形态的购物中心。 地下1层和地上1至5层为商业，6至11层为写字楼。日本零售巨头伊势丹百货将有望于2007年底或2008年初进驻开业，该项目地下一层与地铁4号线相连，并作为“西单北站”的出站口 目前西单商圈现有的大型商业加起来接近40万平方米，正在营业的9家，其中西单商场、西单购物中心、中友百货、西单赛特商场和华威大厦，都是2000年以前建成并且营业，最早的西单商场是1971年建成，而另外四家，首都时代广场、西西友谊、君太太平洋百货、西单文化广场作为西单商圈内的升级版零售项目，均是2000年以后开张营业。虽然西单的商业数量不少，但基本上都是大众化的百货公司。 西单大悦城以购物中心形式出现，商业形态上在西单商业项目中占据了很大优势，而伊势丹百货是日本首屈一指的零售业集团，以百货为业务中心，其中东京新宿店单体销售额04年曾排名世界第一，折合人民币超过170亿元。 随着两个新型项目的开业，势必造成商圈内竞争的加剧，在传统百货的竞争力日益下降，北京市整体商业都在升级的大环境下，西单商圈以百货为主体的区域环境中，旧有的百货如何面对两个新生项目的冲击？美晟伊势丹百货如何在如此激烈的竞争展示其百货巨头的风采？以购物中心形式出现的西单大悦城又如何与西单商圈内的百货进行竞争？百货业态在北京还有发展前景吗？带着诸如此类的问题我们进行了百货与购物中心差异对比的研究。 一、认识百货与购物中心 根据内贸局发行一字〔1998〕第106号《国家国内贸易局零售业态分类规范意见》（详见附件一）中对百货和购物中心的定义， 百货：百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 百货特点： 选址在城市繁华区、交通要道。 商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 商品结构以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 购物中心：购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 购物中心特点： 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 由开发商有计划地开设，布局统一规划，店铺独立经营。 实行卖场租赁制，以便于统一经营。 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80% 服务功能齐全，集零售、餐饮、、休闲娱乐为一体。 百货与购物中心的对比 业态 选址 规模 商品（经营）结构 经营方式 服务功能 百货 市级中心、地区中心、新城（县城扩大）以及历史形成的商业集聚地 营业面积在5000平方米以上 综合性，门类齐全，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主 采取柜台销售和开方式货架销售相结合方式 注重服务，设导购等服务项目和设施，功能单一 购物 中心 市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点 营业面积在10万平方米以上 内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成 由开发企业统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营 设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体 从上面对百货、购物中的定义及对比可以看出两者之间有以下的不同点： 购物中心是统一规划设计，统一开发建设，统一物业管理；而百货商场的业主方、物业、百货持有方通常不是同一主体 购物中心的盈利模式是出租商铺收取租金（即各商家独立收银，购物中心收取铺位的租金）；百货的盈利模式以商品经营