太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告.ppt

一、项目概况——地理位置和主要技术指标 西流村城中村改造项目计入容积率的总建筑面积为170.43万平方米，其中，商品住宅为117.5万平方米，商业8.93万平方米，回迁住宅27.5万平方米，回迁商业16.5万平方米。该规划指标是我们根据目前所掌握的数据进行推算，最终应以规划部门批准的数据为准。 五、经济效益分析——测算依据 1、开发用地土地出让金测算 兴华地块紧邻汾河，周边商品住宅的销售价格较高，在与太原市国土局土地交易中心的相关人员沟通后，兴华地块的评估价格应不会低于300万元，土地面积383亩，暂按300万元评估，需缴纳土地出让金17235万元。西流地块的评估价格不会低于200万元，扣除回迁房需占用的165亩土地后，还有139亩土地应进入二级市场交易，暂按200万元评估，需缴纳土地出让金4140万元。土地出让金合计21375万元。 五、经济效益分析——测算依据 2、回迁面积计算 通过与村委会和高盛公司接触，西流村村民还迁住宅面积26.5万㎡，商业用房17.5万㎡。住宅按照每100㎡配置0.5个地下车位考虑，需设计车位1325个，商业按照每10000㎡配置80个地下车位，需要设计地下车位1400个，合计地下车位2725个，每个车位按照35㎡考虑，需建设地下车库95375㎡。回迁安置面积合计535375㎡。 五、经济效益分析——测算依据 3、商品房开发面积分配 西流地块在满足还迁安置后，还剩余370670㎡用于规划商品住宅，按照100㎡配置0.5个地下车位考虑，需设计车位1853个，每个车位按照35㎡考虑，需建设地下车库64855㎡。建筑面积合计435525㎡。 兴华地块东侧480米临近汾河，环境优美，适宜打造高端住宅。北侧紧邻兴华街，可配套建设部分临街商业。商住比例暂按1：9配置，可规划商业用房89367㎡、商品住宅804304㎡。住宅按照每100㎡配置1个地下车位考虑，需设计车位8043个，商业按照每10000㎡配置80个地下车位，需要设计地下车位715个，合计地下车位8758个，每个车位按照35㎡考虑，需建设地下车库306530㎡。建筑面积合计1200201㎡。 八、可行性研究结论 可行性研究结论 太原市城中村改造项目毗邻汾河，地理位置优越，发展潜力巨大，市场前景广阔。通过测算，项目总投资79.51亿，税前利润为50.22亿，投资收益率为83.14%，属于投入少，收益高的项目。该项目的实施，符合集团十二五发展战略，在全国房地产调控的背景下，该项目具有很大的开发价值。为此，申请集团公司对该项目予以批准立项，同意我公司与高盛公司共同出资成立山西新兴置业公司。 汇报完毕 请各位领导批评指正 中国新兴置业公司 2007-2010年太原土地成交分析 随着全国房地产调控的趋紧，2010年同比去年土地成交大幅下滑，共成交32幅，减少了54.62%。 2011年1～5月份，太原市完成7宗土地交易，土地成交面积共计5.56万平方米，成交总价为13373.28万元。平均地价为2405元/平方米。 二、项目开发经营环境分析 2010年太原商品房供求比为0.7：1，供应紧张，随着万达、恒大等大型房企入驻，供应量呈现稳中有升趋势。 二、项目开发经营环境分析 2010年太原商品房整体成交均价7117元/平方，价格大幅提升，主要是高端房产整体拉升了房价。 2001-2010年太原商品房价格走势 兴华地块现状 兴华建材市场现状 兴华地块地形图 兴华地块四至图片 兴华地块北侧 兴华地块东侧 兴华地块西侧 兴华地块南侧 兴华地块拆迁现状 兴华地块已完成拆迁现状 西流地块四至图片 西流地块东北角，北侧 西流地块东北角，东侧 西流地块西侧 西流地块西北角，北侧 幼儿园 小学 中学 大学 公交 购物 公园 医院 兴华地块可比性楼盘分析 楼盘： 摩天石 均价： 13500 元/m2 容积率：4.13 建筑规模：231300 m2 户型： 高层公寓 ，主推350㎡户型 开盘时间：2010.11 销售状态：已销售70% 兴华地块可比性楼盘分析 楼盘： 康桥与牛津 均价： 5200 元/m2 容积率：6.0 建筑规模：57570m2 户型：高层普通住宅 50-120㎡ 开盘时间：2010.6 销售状态：已销售90% 兴华地块可比性楼盘分析 楼盘： 蓝水假日 均价： 5800 元/m2 容积率：3.0 建筑规模：84159m2 户型：高层普通住宅 主推户型150-170㎡ 开盘时间：三期待定 销售状态：待售 兴华地块可比性楼盘分析 楼盘：嘉怡·国际