中小型房地产成本管理方式.docxVIP

　　1中小型房地产企业项目成本管理存在的问题随着我国市场经济的建立和发展，以及房地产企业对开发项目成本管理的深入理解和认识，项目成本管理的观念和方法都在进行着深刻的变革，国内学者开始从系统的角度对项目成本管理进行分析和研究，结合国际建设项目造价管理的经验提出了全过程、全方位、全要素、全周期成本管理的概念，但在我国的中小型房地产企业项目成本管理中仍然存在着许多不足，主要原因是没能把事前预测、事中控制、事后分析总结的思想与方法纳入项目成本管理体系之内，工程成本管理缺乏系统管理模式，建设、设计、施工、监理等参与主体缺乏统一的成本目标及相互沟通，全过程成本管理存在阶段性脱节现象，由此导致在房地产项目各个阶段存在许多问题。 　　1缺乏事前控制大部分中小型房地产企业对工程成本控制缺乏事前控制的观念和方法，普遍存在为迎合市场项目盲目上马启动、不重视前期方案优化比较和图纸会审等，将方案及图纸中存在问题没在施工前提出和解决，同时对工程项目开发过程中可能出现的各种问题不能事先作出判断和采用有效的措施进行应对，而是等到问题出现甚至造成严重后果以后才发现，到那时只能被动接受，必然会导致项目成本增加，无法达到对工程项目成本的有效控制。 　　2管理缺乏动态性现阶段仍有大量的中小型房地产企业在确定施工单位时，双方直接进行议价，基本都是采取费率招标方式确定承包单位，即中标按图纸施工，工程完工后按照定额计价或者工程量清单定额计价后下浮一定比例后进行结算，这种方式完全是后算帐方式，缺乏动态控制性，没有及时将设计变更、物价涨跌等因素导致工程成本变化及时反映出来，不能为公司领导决策提供真实和准确的成本数据作支撑，事后算帐，可能会出现项目成本严重超标的情况。 　　3成本管理薄弱我国中小型房地产企业用人标准不是按照专业能力和技术水平为用人标准，管理仍然是以家族式管理方式为主，如财务、采购、招标、成本等关键部门及岗位均使用家人或亲戚朋友担任，这些人往往没有经过系统有专业知识的学习，缺乏相应岗位应该具备各方面综合素质和专业知识，也不具有相应的执业资格。 　　这样的企业在项目成本管理方面非常薄弱，只能采取简单的成本管理方法，不能通过一系列的管理手段采取科学有效的系统管控方法来控制成本，不能使项目成本管理科学合理，经常会出去管理失控、项目不能按期完工交付业主使用等情况，给房地产企业带来许多潜在的风险和经济损失。 　　4评标方法不合理部分中小房地产企业招标时评标只关心价格，对投标单位的业绩、技术水平、信誉度、资金实力和守约能力等方面关注不够，评标基本上采取的是最低价中标原则，在建筑市场竞争越来越激烈的情况下，部分施工单位正是抓住房地产企业只关心价格的这种心里，往往导致投标单位恶性竞争，压低报价，中标后采取各种手段进行变更增项达到增加价款的目的。 　　还有就是大量无承包资格的个人以挂靠单位来承接工程，这些承包人往往缺乏管理经验和抗风险的能力，投标报价时恶意竞争，采取低于成本的报价来中标或中标后由于经营管理不善导致亏损，在施工过程极有可能违约，或是以亏损为由采取停工等手段要求房地产企业增加费用，房地产企业为确保工程能顺利完工交付业主，在多数情况下只能被动接受施工单位要求增加价款，最后损失还是由房地产企业承担。 　　5施工阶段的造价管理时隐时现目前中小型房地产企业项目施工阶段的成本管理现状所谓理论上的全方位，也仅仅是对工程进度款审核、变更工程、结算审核时的分散管理。 　　在项目实施过程中，部分房地产企业不重视控制设计变更，不办理设计变更的审批手续，没有正式的设计变更通知单，没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录，设计变更事后不签证以及不及时审核经济性、项目技术经济资料与项目实际进度不能同步进行，常常出现事后补资料的情况。 　　建设单位还常常提出超过设计标准的过高要求，造成过多的设计变更及洽商，也是结算超预算，造成突破原有合同价的原因。 　　没有真正做到对目标、内容进行全方位的监控，还是采取那种合同开口、事后算帐、最后审价斩一刀的做法。 　　6设计费收费方式不合理现行的设计收费无论是按投资规模还是按面积收费，都是一种大锅饭，没有任何经济责任，不管工程设计的质量好坏，不论投资是否超预算，甚至不管建设项目有没有实施，设计人员有没有到现场服务，只要画出图纸就得给设计费，这种取费办法助长了设计人员只重视规模，而忽视技术性、经济性、合理性的观念，实际工作中经常会碰到设计过于保守或设计功能没有达到最优或各专业图纸矛盾以及在施工过程中随意变更，致使工程成本居高不下和结算价大大超出原概算，这些都不利于设计阶段对成本的控制。 　　由此可见，我国中小型房地产企业项目成本管理中存在的主要问题就在于没能对开发项目工程成本进行全过程的有效的管理和控制。 　　现代管理理论的观点，即对一个