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目标成本编制作业指导书/第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 25 页 深圳中航地产股份有限公司 目标成本编制作业指导书 1. 目的 规范公司建设项目目标成本编制统一性，确保目标成本编制更合理，更有效控制造价。 2. 适用范围 适用于公司及所有项目公司在方案设计阶段编制各项目的目标成本。 3. 目标成本的定义 1.1目标成本是基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润预先确定的、经过努力所要实现的成本指标，应体现公司的成本管理宗旨。 1.2目标成本是指建设项目的建安成本。 4. 职责 4.1项目公司根据公司提供的模板，在方案设计确定后二十个工作日内，负责编制目标成本，同时上报地产股份本部成本管理部/中航城事业部成本管理部审核。 4.2 地产股份本部成本管理部/中航城事业部成本管理部提供项目目标成本测算表模板，同时负责各项目目标成本的审核并组织评审。 4.3项目开发纲要委员会对目标成本进行审批后签发，作为《项目开发纲要》的组成部分。 5. 目标成本的编制原则 对于分期开发的项目，应以期数作为编制目标成本的基本单位，编制各期独立的目标成本；对于不同的单体类型，比如住宅、商业、写字楼、地下室等，每期的目标成本应以各单体类型为基础进行编制。 6. 目标成本的组成体系 目标成本的组成体系分为四个部分： A.目标成本测算部分 A1.目标成本测算表。 目标成本测算表包括建安成本汇总（简表、详表）、地基及基础处理、单体成本分项测算、室外环境及基础设施成本分项测算、目标成本测算总说明。 A2.工程项目明细及说明 中航地产建安工程项目分级设置，一级项目包括地基及基础处理工程、单体建安工程、室外环境及基础设施工程、不可预见费、建安成本合计；二三级项目详见附表。一至三级工程项目固定，项目公司不可以修改，应根据项目的实际情况填写，也可以细化设置四级及以下工程项目，并予以说明。原则上一至三级工程项目应按公司统一的说明执行，如因特殊情况而发生变动，应予以重点说明。 A3.单体类型及编号。 单体类型分为产品和公建配套。产品包括住宅、商业、酒店、写字楼、公寓和车库（可售）等，公建配套包括地下室（不可售，含地下车库、设备及管理用房）、会所、幼儿园、学校和其他。具体详见附表A3。 B.数据分析及论证部分 B1.目标成本经济指标分析，包括结构含量、面积、造价指标等主要指标分析、建造标准、规划指标、建筑（建造、赠送）面积明细、主要材料设备单价等。 B2.同类型项目比较及分析。 C.目标成本对后续招标及设计工作的指引部分 C1目标成本分解 目标成本确定之后，应根据项目情况予以分解，指导合约规划。项目公司根据目标成本的分解，编制《合同架构及工程界面划分表》，作为后续招标工作的原则及基础。 C2.限额设计 目标成本确定之后，根据其经济指标及数据分析，应分产品类型提出限额设计的指标，如钢筋、型钢、混凝土含量、分部分项工程单方造价等，指导后续的扩初设计及施工图设计阶段的成本控制。 D.成本分析及建议部分 D1.分析成本、客户敏感性因素，提出《敏感性分析报告》。 D2.根据目标成本，提出《成本建议书》，提出成本控制的重点、要点、难点，对项目的成本控制及配置提出主要建议。 7. 目标成本编制方法和说明 7.1 A1.1 7. 1.1成本汇总表的总价从各测算表取数，产品类型及公建配套类型参照附件表“A3.单体类型及编号”的原则划分不同单体类型。 7. 1.2“公建配套在产品中分摊的建安成本（建筑面积）”的分摊原则：按公建配套受益的产品的销售面积占比进行分摊。 7.2 A 7. 2.1按不同的单体类型分多表作测算。对于 7. 1）地基处理（包括土方换填）：根据有关资料计算地基处理的体积，根据市场单价测算成本，注明地基处理的材料及方法。 2）土石方工程：根据有关资料（比如：地下室底面积、深度、场地条件、放坡系数等）计算土石方的挖、运、填工程量，根据市场单价测算成本。 3）基坑支护：根据有关资料（比如：地下室周长、深度、场地条件等）计算基坑支护实际施工面积，根据市场单价或类似项目单价测算成本。 4）桩（非桩）基础工程：明确基础类型并注明，按图纸计算出工程量，根据市场单价测算成本，如果计算不出工程量可参照以往相类似项目按建筑单位造价估算。 5）参考数据模块： ● 基础工程 桩类型 静力压桩（元\m) 锤击管桩（元\m) 400管径 500管径 400管径 500管径 400管径 500管径 500管径 参考项目 　 龙华项目 惠东一期 惠东一期 惠东二期 惠东二期 龙华项目 参考单价 150 205元/m 125.6 192.22 113.73 162.19 153元/m 建筑面积单方造价（元\m2) 　 - 47.20 50.10 - 含钢量（kg\m3