中深房开项目整体营销策略.docVIP

中深房开公司项目营销方案 （征询意见文本） 接受代理后，项目营销即成为我们共同的n标。公司秉承一贯的执业理念，将项目利益最 大化作为我们追求的n标。因为我们深深惱得，“大河有水小河满”，只有实现房开公司利 益最大化的前提下，我们服务企业的利益才能得以实现。这是制定本方案的指导思想。 目前，受世界金融风暴和国内经济形势的影响，房地产市场也迎来了它最寒冷的冬天，虽 然政府出台救市措施，但普遍分析认为房地产最快也要到2010年才能逐渐回暖，加上本地 市场住宅与商业地产均供过于求，销售难度较大。 鉴于以上实际，项目的运作必须突破常规，从一个全新的高度和视角来审视我们的项n， 不是局促于清镇一隅，而是从大贵阳、乃至全贵州来进行策划，跳出狭隘的清镇市场来全 新定位项目。因此，在整个营销运作上，将选择整合营销的理念，大策划，细运作，在一 定层而上将是整合了政府、相关职能部门、房开公司、多种投资者，经营者在一起，群策 群力，共同将项目做大做强，在实现房开公司利益最大化的同时，实现所有参与者的互利 中深房开公司委托项H为： 金色湖城项目 主要为有一层剩余商业部分、二层全部商业部分和住宅76套三 部分组成； 明珠购物广场项目 主要为一层部分商铺和二层未售商场。 具体策略： 根据运作还需要，将的项目分为三个单元来分别执行。 第一单元金色湖城项目住宅部分 通过整体考虑，我们把金色湖城住宅部分不作为营销重点， 但是在时间安排上优先來运作。这是基于住宅营销相对而论，操作空间较小，运作时间也 较短，客户相对较为广泛的客观实际。通过短、平、快的住宅销售，迅速冋笼资金，减轻 房开公司的资金压力，为后续项目争取更多的运作时间和更大的运作空间。 具体措施 1. 通过对项目的整体包装、运作及有效推广、宣传，提升项目有形和无形价值，重塑 项H在清镇的王者形象；（表现形式为项目软、硬件两方面的提升，即项H现场包 合理化，易于购买者所接受； 3. 为弥补所余户型的瑕疵，决定以精装房的形式销售，装修附带主要家具，并馈赠全 套家电。推岀“购房后拎包入住”的宣传理念； 通过以上营销方式，居住型购买者己基本成交，如还不能消化存量，则将对住宅部分进行 第二阶段的营销，其策略为将商业部分的招商和住宅销售整合在一起。这不是简单意义上 的一并推山，而是为项目量身打造的，极富创意的营销方式，把住宅作为商业的配套和附 属，把对住宅的购买作为投资理财来推荐。投资住宅也并不新鲜，但在IT前的经济形势下, 要客户来投资住宅，必须有特别吸引顾客的卖点。冈此，我们把商业需要住宅配套为理巾, 采取“返租销售，三年包租”的形式销售，三年租金在购买时即可冲抵购房款，使投资者 近期收益有了可靠的保障，而房产作为长线投资来看，增值是没有疑问的，尤其中心地段, 就更有保障的，这就消除了投资者的最大顾虑，为住宅销售开劈了另一条营销之路。 1. 金色湖城项目商业部分 鉴于项目实际和目前经济形势及市场情况，提出“先招商， 后销售”的策略，因为在如今的市场环境下，购买者，尤其是投资 型购买者，多缺乏信心。而一个经营繁荣的物业，能够给予投资者 足够的信心，这样态势下的销售才能实现周期短、价值大的营销目 标。 将现有物业与待建部分整合为一体，并推出统一规划、统一 宣传、统一招商、统一管理的运作理念，同时引入多种商业资源和 先进的管理模式，来保障招商完成后的成功经营。 时机把握上把项目综合营销活动的高潮放在今年3—一5月 之间，在各种综合因素较为右利的态势下，乘势而动，御势而发， 宣传、推广，造势、畜势，招商、销售，环环相扣一气呵成，力争 在上半年完成金色湖城项目一期工程的营销工作。 一楼所余商铺暂不作销售，这举乃是出于对整体商业部分的 战略性考虑，因为，投资者会将一层商铺的售价与二层比对参照。 营销执行中将在销售时技术性的抬高一层售价。这样，其一，可以 适当提升二层的价格空间，其二，可以使二层物业价格显得相对比 较低，吸引更多投资者。 这时需要说明的是，投资者对临街独立商铺的是有投资信心的， 而对二楼整体商场内铺或分零物业，投资疑虑较大。要解决这个问 题，最佳途径就是先招商后销售，以一个经营繁荣的市场来为投资 者树立信心。根据目前经济和市场形势分析、评估，如果金色湖城 项0二层商业，不招商即开展销售，预计销售价格不会高于4 000 元/rn2,销售总额很难突破1200万元；如果先成功招商再进行销售， 预计销售价格在5000元/m2左右，销售总额将达到或接近达到1500 万元。 三.明珠购物广场项目 项S建成至今己逾四年，几经运作，效果不佳，现基本也成为 死盘。如何尽快盘活该物业，尽快回笼资金，乃是一个艰难的挑战。 通过深入全面的调研、分析，在区域发展的大背景下，结合抢 占先机的策略，根据项S特点，扬长避短，提出将明珠购物广