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第五章 店铺投资计划与评估  连锁店投资原则与主要投资项目 1、连锁店投资原则 2、连锁店开店决定因素 3、连锁店开店投资的主要项目 3、连锁店开店投资的主要项目 连锁店投资评估 1、连锁店资金需求预估 2 、投资评估指标 （1）以卖场规模来设定目标单位面积效率 2 、投资评估指标 （3）以预估人事费用来控制目标人事薪资率 2 、投资评估指标 2 、投资评估指标 2 、投资评估指标 （6）损益平衡点销售额的预估 大型商铺的投资形式 1、大型商铺的投资价值 Diagram 大型商铺投资的原则 1、长期投资 2、合适的业态 从商铺价值的角度来看： 只有合适的业态才能使商铺的价值最大化，才能达到租金收益的最佳状态。 所以对特定的商铺而言，要确定其合适的业态并不容易。 2、合适的业态 3、价格比较 4、大型商铺经营收益 大型商铺经营的直接利润 商铺投资不同阶段的收益形式 * 目 录 连锁店投资原则与主要投资项目 连锁店投资评估 大型商铺的投资形式 大型商铺投资的原则 店铺开发的目的 直接 经营 指购物空间独立的单体店的零售经营。 经营的主要目的是获取零售利润 租赁或 （出售） 是针对百货商场、购物中心等大型店铺的开发。 开发的目的是为了租赁或出售 1 商店定位 2 卖场规模与复合业种 3 预定回收投资的年限 4 设定投资与损益平衡点 1 2 3 4 5 立地是否适当 营业额预估的准确性 适当规模的设定 同行竞争力的比较 投资、损益平衡点及回收年限的分析 6 本店人员补充、营运资金的考虑 7 可行性的评估 设备 工程 包装耗材 设计装修 费用 包括冷冻冷藏设备、空调、收款机、水电设备、车辆、后场办公设备、仓储设备、卖场陈列设备 包括内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程 单店的设备投资 设备 工程 场地租金 设计装修 费用 分为冷冻冷藏设备、空调、后场备品、机器设备、办公室自动化设备、收银系统、卖场备品、水电设备、车辆。 分为内外装修(含招牌)工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程。 分为包装材料和消耗品。 分为内外装修设计费用、工程设计费用 1 卖场规模是否适当 卖场规模基本上是以消费者的需要、店铺操作和竞争环境为依据，再根据商品组合计划来加以规划 2 分租计划 食品超市导入分租经营方式有两个原因， 一是使所拥有的商业设施多样化， 二是借分租的租金收入来降低损益平衡点。 3 实施资金计划的模拟 直营卖场与分租卖场的构成比例 店址预定地取得的成本、租金费用 初期设备计划 资金计划 营业额计划 收益计划 经费计划 4 长期资金收支计划 应根据当年损益的数值及贷款支付、贷款偿还期等来进行判断 投资效率指标 目标单位面积效率= （2）以设备资金额来设定目标折旧费率 目标折旧费用率= （4）以年租金费用来设定目标租金率(防止租赁不当) 目标人事薪资率 = 目标租金率= （5）以广告经费来设定广告促销费用率 广告促销费用率 = （6）以预估利息支出来设定租赁利息负担比率(一般又称为财务负担比率) 财务负担比率 = 企业竞争力方向指标 （1）毛利率：商品的附加价值 毛利率= （2）商品周转率：商品的变现能力 商品周转率= 2 、投资评估指标 （4）劳动生产效率 （5）劳动生产力：平均每人所生产的附加价值 每人的销售额劳动生产效率= 劳动生产力= = x =劳动生产效率×毛利率 =毛利率×商品周转率 商品投资回报率= = × （3）商品投资回报率：每1元的商品投资所能创造的利润 2 、投资评估指标 劳动分配率 = （8）劳动分配率：每1元生产附加价值所需的人事费用 单位面积生产力= × =单位面积效率×毛利率 （7）单位面积生产力：平均每平方米所生产的附加价值 单位面积效率 = （6）单位面积效率：每平方米的平均营业额 10年损益分析 （1）营业额预估(不含加值营业税) 10年间会影响营业额的因素： 物价上涨指数 人口数、户数的变动 市场的没落 竞争店的加入 道路交通体系的改变 消费行为改变或产生业态发展的新趋势 2 、投资评估指标 （2）销货成本预估(一般含损耗) 一般根据10年内计划扩充的店数来推估销货成本 房地产取得成本(地价、房价或租金)的摊提 租金 开办费用摊提 开店成本(贷款)的利息 保险费用(产物保险) （3）管理销售费用(固定费用部分) 物业管