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百货店开店物业选择 主讲:王鑫 三、物业选择 6、内部交通 在商场内中心位置和方便顾客流动、组织客流及货物进出位置设置有自动手扶电梯、客梯、观平梯和货物电梯。 三、物业选择 7、配套设备 （1）电气设备 ①配电 双回路高压供电 商场内电力单独供给并计量 满足商场内80-120W/平方用电 所需用电配线到位 一、商圈分析 （一）商圈的概念 商圈—— 是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。 一、商圈分析 （一）商圈的概念 商圈的层次—— 商圈一般可分为三个层次 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 （一）商圈的概念 A、核心商圈—— 核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的55－70％ B、次级商圈—— 次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15－25％。  C、边缘商圈—— 边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。 一、商圈分析 1、烟台市商圈调查 （二）商圈分析的作用 一、商圈分析 确定新店的选址和商圈范围 评估商圈的市场机会和发展潜力 了解消费者的购买行为和购买潜力 了解消费者和目标市场的特征 了解竞争对手的特征 提供市场经营战略的指导依据 获得其他相关数据 （三）商圈的分析 一、商圈分析 商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。 2、主要商业项目情况调查（见表一） （三）商圈的分析 1、市场评估 城市经济指标—— 人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等 居民经济指标—— 人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等 其他经济指标 一、商圈分析 （三）商圈的分析 2、商圈调查、选址研究 商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口 数等 选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交 通状况等 商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等 一、商圈分析 （三）商圈的分析 3、消费者研究 消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工 具等 消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家 的评价和喜好度等 消费者购买力研究 一、商圈分析 （三）商圈的分析 4、人流监测 通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。 一、商圈分析 （三）商圈的分析 5、竞争者研究 竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产品结构等 竞争者SWOT分析 竞争者的经济效益和发展计划等 一、商圈分析 二、店址选择 1、店址选择的重要性 　　百货店筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的是为了选定适当的设址地点。 店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途 店址是百货店确定经营目标和制定经营策略的重要依据 店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素 店址选择要坚持“方便顾客”的原则 二、店址选择 2、店址选择的原则 百货店店址选择，是以适应消费流向情况、人口分布，方便顾客购物为原则。 选择城市中央商业区 选择城市交通要道和交通枢纽的商业街 选择城市居民区商业街和边沿区商业中心 选择购物中心 二、店址选择 3、区域位置选择 百货店在选址过程中，具体选择城市的哪一个商业区域，应根据百货店的规模、市场定位，充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，确定区域位置。 二、店址选择 3、区域位置选择 日常生活必需品 这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低 顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现 经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区 4、区域位置选择 周期性需求的商品 对这类商品，顾客是定期购买的 在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要 的商品品种 顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品 的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业 中心成交通枢纽、交通要道的商业圈 二、店址选择 3、区域位置选择 耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低 顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上