78635274_房地产开发中的风险及风险管理.pptVIP

工程项目管理 ★ 开发项目管理目标分析 ★ 开发项目合同策划 ★ 开发项目风险管理 ★ 开发项目沟通管理 ★ 开发项目管理新趋势 房地产开发中的风险及风险管理 房地产开发中的风险 及风险管理 房地产开发中的风险管理 一、 房地产开发中的风险 1.3 投资决策阶段的风险 1.4 土地获取阶段的风险 1.5 项目建设阶段的风险 1.6 租售管理阶段的风险 1.4 投资决策阶段的风险 1.4.1 投资决策阶段的任务 投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何地、何时、开发何种房地产。 1.4.2 开发区域与风险 开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。 政治环境风险 政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给房地产开发经营带来的可能经济损失。 （1）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。 1.4.2 开发区域与风险 （2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或间接地给房地产市场带来损失，比如工人罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润损失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂，会使人们对社会产生悲观，对生产和经济活动丧失信心，由此会间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的萧条，给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。 1.4.2 开发区域与风险 （3）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫，房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失的近2000亿港元的币值中，地产股占了l／4。这个例子充分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。 1.4.2 开发区域与风险 （4）政府。来源于政府的风险因素可能有：政局稳定程度，如朝野争斗、政府内派系斗争；决策的民主性、管理透明度、行政效率；官员的事业心、知识水平、素质、廉政程度。 政策环境风险 政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。 （1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。因此，研究拟投资国家和区域的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。 政策环境风险 （2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议方式）、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。如在土地相对过剩的情况下，政府可能采取高地价，或对价格较低的地块行使优先购买权，以控制土地出让数量和市场土地存量，这时会给房地产开发商带来增加成本的风险。又如在我国，集体土地使用权是不允许出让的，如需出让，必须先由国家征为国有土地，然后才能出让。但有些地方政府或开发商却不顾国家法律规定，纵容或私自与集体土地所有者签订土地使用合同，在仅支付土地安置补偿费后，便进行房地产开发。这种土地对房地产开发商和购得房地产的房地产经营者都会面临巨大的风险——土地被政府无偿收回，或补交巨额地价款和罚金。 政策环境风险 （3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，而国家不同的住房政策使开发商面临着不同的风险。如果政府大力推行福利政策，大量建设公房或安居工程用房，且对安居工程用房建设标准、销售对象不加以有效限制，这样会使开发商建设的完全市场商品房受到市场需求短缺的压力，因销售不畅蒙受经济损失。同时，政府关于已售公房上市的规定，房地产交易管理规定也影响房地产市场的活跃程度，投资决策时也应注意分析。 政策环