天香心苑底商铺位分割思路沟通XXXX89.pptVIP

* Part1：周边竞品 浐灞1号 浐灞一号商铺目前尚未有分割，具体情况不明 商业区间：50平米-145平米，尚未销售，价格不明 金泰商铺均为住宅底商，为剪力墙设计面积区间较小。 商铺具有独立上下水，没有天然气，因此不能做餐饮行业。 * Part1：周边竞品-东方罗马花园 东方罗马花园，沿街底层商铺，6000户的大型社区，设有两层高裙楼，一层临街商铺，两层会所，除餐饮酒楼不可经营外。 * Part1：周边竞品-东方罗马花园 ◎临街商铺分为上下2层，单层层高3米-3.2米。 ◎面积区间：40-80㎡，开间进深不详。 ◎60㎡的为独立一层，销售价格一层38000元/㎡ ◎200㎡的为一托二层。销售价格二层20000元/㎡左右 ◎商铺具有独立上下水，没有天然气，不能做餐饮行业 ◎一层为独立销售，现有商铺均已售罄 * Part1：周边竞品-海璟印象城 在 售 在售 商业部分总建面66069平方米，柱间距8米，进深14米。西临大明宫遗址公园，东临浐灞生态区，紧邻东二环，地铁3号线未来也将在周边设站。海璟印象城小区内有7万平米的商业配套和多家商业集团战略合作，人人乐超市等国际名品街，购物休闲于一体。 * Part1：周边竞品-海璟印象城 商业区间：75.65㎡、77.05㎡、101.05㎡、168.89㎡、205.63㎡ 为一层独立销售、其与为一托二托三商业销售。 价格区间：2万-4万/平米。 商业目前在售可做餐饮，但需客户自己安装排烟口，可做餐饮。 各竞品项目数据汇总表 项目/ 商业参数 海璟印象城 东方罗马花园 浐灞一号 海蓝城 翠屏湾 价位 38000-42000 20000-38000 未定 15000-20000 22000-25000 面积区间 75㎡-895㎡ 40㎡-75㎡ 未定 60㎡-200㎡ 100㎡-200㎡ 商业类型 局部商业中心 小型商业 大型商业 小型商业 小型商业 销售方式 未售尚不明确 直销 未定 直销 直销 层高 3.2-3.5 3-3.2 未定 3.2-3.5 3-3.2 柱间距 3.8 3.2 未定 3.5 3.3 进深 6-10米 5-10米 未定 5-8米 5-10米 产权 40年 40年 未定 40年 40年 上下水 有 有 未定 有 有 天然气 无 无 无 无 无 总结 项目销售、招商策略/租金推算 选取三大类比竞争项目租金水平进行推算： 项目 权重 50% 30% 20% 商业项目 商业环境 建筑结构 营销手段 总计 位置（15分） 交通状况（11分） 人流（8分） 车流（7分） 商业配套（7分） 商业规划（7分） 小计（55分） 面积（6分） 层高（6分） 梁柱结构（5分） 进深（4分） 临街面（5分） 商铺形式（4分） 小计（30分） 品牌（4分） 形象（5分） 主力店（6分） 小计（15分） 海蓝城 12.8 9.7 6.8 5.8 5.4 4.4 44.9 4.1 5.1 4.7 3.6 3.8 3.8 21.7 3.3 4.5 3.8 12.3 74.9 印象城 13.2 9 7.2 6.6 6.2 6.5 48.7 5.9 5.1 4.3 3.5 5 4.2 29 4 4.2 5.5 14.8 84.8 罗马花园 12.8 9 7.2 6.9 6.2 5.6 47.7 4.2 5.2 4.1 3.7 5 4.1 27.4 3.4 3.8 4.5 13.4 79.1 《价值实现表》 《权重分配表》 * 竞品市场总结 目前在建商业规模较大，供应充沛。在建各商业项目以销售为主，发展商自持比例较低，近两年是各项目的集中入市时期，后期销售压力倍增。 受城市商业发展的影响，整体租金水平一般，反应到单价上，但总价较高。 海璟印象城项目与本项目有较多相似之处，其区位位于核心商圈，对本项目将会产生较大冲击。 核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。 * 三、商业定位建议 业态布局及平面分割建议 东顺·天香心苑项目底商总共两层，在铺位分割时考虑楼体自身条件，商业的业态，物业形式，周边商业环境等因素，对铺位进行划分。 具体划分方式如下： 商业划分原则 * 老城区核心地段，但发展空间具有潜 核心商圈与东部工业区交汇处 大型商务中心覆盖地区 定位为区域小型商业。 底商规划及定位尚未定案； 务必整合开发商及地段优势资源 项目功能定位 ▌建议本项目主打生活类零售及餐饮业态，辅助以部分休闲及康乐设施。 ▌本项目商业定位应立足于弥补区域商业空白点，以生活类商业配套定位满足区域消费者实际需求。 * １、项目定位 规模定位：13249平米沿街商业体 市场形象定位：收购世界繁华，永恒传承精品