铜仁项目整体定位与发展建议1.pptVIP

我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目前期基础调研工作 铜仁位于贵州、重庆、湖南三省市交汇处，中部崛起和西部大开发的政策重叠之地。 铜仁在贵州境内具备一定的交通便利性，将对周边县城及黔东南等地形成“多城辐射效应” CDP稳步增长，高出全国平均水平，09年经济增长“保8”已经实现，宏观经济逐步转好 固定资产投资成为铜仁市经济增长支撑点，居民可支配收入逐年提高。 以金融、信息、服务业为主的服务性城市 近年来，铜仁房地产投资及开发水平进入起步发展阶段 2009年铜仁整体均价突破2000元大关，年底均价为2680元/平（电梯） 铜仁未来城市组团式发展规划，项目所在突显。 城镇化进程加快，带动城市人口的增加 谢桥区域将建成一个以居住为主，集商业、贸易、行政办公、文化教育为一体的综合性新区。 山体资源、河景资源及体育馆和行政办公中心的规划给本项目域创造了良好的生态环境 木沙河蜿蜒而过，市政路网配套已经基本完善 规划条件中商业为35.23万平方米，住宅为91.9万平方米，商业比例达28%，可见商业占比过高。 项目西边紧邻即将畅通的金鳞大道，东边部分临梵净山大道，交通便利，周边政府机关较多，生活配套尚欠缺。 城市人口基数少，周边配套不完善，区域认知度低 市场环境分析 现有郊区大盘发展阶段模式研究 发展方向研讨（一）：周边大盘的传统开发模式－产业驱动模式 发展方向研讨（二）：以主题社区为主导的新市镇模式是否是我们的选择？ 新市镇主题社区典型成功大盘发展阶段定位 全国主题概念地产的兴起显示，营造多样化的新市镇生活模式是房地产方向发展的趋势 客户定位目标的提出及问题的分解 项目主抓的核心客户应以市场本地中高端客户为主，高端客户为重要客户 即使是丝绸之路，也是走出来的。 2001年4月28日，广州星河湾首次开盘时，华南板块只是一块未经雕琢的玉石。 2001年，华南板块房地产条件不成熟，市政、生活配套严重不足。 经典案例： 星河湾传奇 结论：新市镇主题社区是我们可能的发展方向 标杆化运作，铜仁的标杆作品 项目理解与核心问题 客群定位 项目定位与发展战略 市场背景分析及战略定位 启动区定位与物业发展建议 项目分析回顾 客户研究 全国现象 客户研究目标 客户研究目标是作为研判客户定位的基础，并指导项目与产品定位，了解客户演变 客户研究 目标分解 什么客户对谢桥新区存在需求？ 对于谢桥的需求是什么，有何特征？ 需求所受的影响因素有哪些？ 需求产生的节奏如何？ 客户盘点 全国现象 市场客户划分 根据置业目的与支付能力将市场客户分为四大类，并对每一类进行深入研究 在前述市场分析中，我们明确了各片区不同的客户构成及流向，对现有客户以下列两种标准进行划分 综合两种标准进行划分 依据置业目的 投资客户 自住客户 投资兼自住客户 依据支付能力 高端客户 中高端客户 中低端客户 市场主流客户，目前多由支付能力中低端的群体构成，职业目的多为婚房或拆迁等刚性需求 刚性需求 置业目的多为改善换房，目前市场多表现为中高端群体，对于产品及社区品质的关注力度较大 改善居住 市场高端客户，极其看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为高端改善及身份象征等 高端置业 主要以租金回报、短期变现或长期增值为目的，目前多集中在市中心板块 投资客户 客户盘点 全国现象 高端置业客户特征 高端客户现状——别墅处于空白市场，大户型产品销售情况不佳 高端客户现状 50万左右 总价承受能力 主但市场项目中比例较少 客户量级 产品形式/地段价值/环境资源/居住圈层 客户关注因素 资源或产品形式占有/资产处置，长期保值 客户置业目的 矿主及高管/政府及事业单位高层/私企业主 客户构成 二次置业以上 置业次数 花园洋房/别墅及类别墅产品（180㎡以上） 需求产品 高端客户现状小结—— 现有高端客户多集中在矿老板或私营企业主当中； 置业目的多出于占有或资产囤积两种； 关注因素相对单一，看重产品及环境资源。 客户盘点 全国现象 高端置业客户特征 高端客户现状——显示出较强的封闭性，市场对应项目不够使得客户长期外流 销售代表访谈语录： “铜仁有钱人很多，矿上负责人很有钱，做煤生意发家的不在少数”； “别看没别墅，有项目出来就能消化掉”； “很多有钱人都去外地买房了，去贵阳、遵义的大有人在”； “要面子，家族观念重，买个好房子光宗耀祖的观念很普遍”。 高端客户访谈语录： “别墅你没关系想买也买不到”； “铜仁城市等级也不高，产品也一般，有钱去外地买也不错”； “如果铜仁有好房子，应该会保持关注吧”。 是否有可能市场化 封闭性 目前高端客户体现出较强的封闭性，尚未有市场化项目将其挖掘 铜仁市场高端客户特征—— 高端客户对产品关注较强，对于产品形式的占有意识强，因此有可能被好产品调动 是否有