南山别墅项目策划报告124.doc

重庆南山项目策划报告 销售策划部 PAGE PAGE 8 南山别墅项目策划报告 目录 一、市场背景分析 二、本项目分析 三、本案产品策略建议 市场背景分析 （一）、房地产发展 1、重庆别墅市场总体分析 ■ 宏观市场分析 ①、重庆市场别墅供应量较大，从宏观市场分析看，未来别墅市场竞争激烈。当前亮相和潜在别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确表示作别墅的潜在项目占地约9300亩。从市场统计情况分析，目前已亮相的别墅项目约14个，已推出别墅约1500套；预计下半年亮相并在未来5年内完成开发的别墅项目约8个，加上已亮相的，预计22个项目将一共推出17500套。从别墅供应分析，下半年新推出别墅项目不多，而在售别墅项目的新推产品仍将是市场供应的主力，?未来别墅竞争激烈。 ②、从2002年左右至今，重庆的开发商对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发商纷纷开始进军别墅市场，这段期间重庆市场上比较知名的别墅项目有中安翡翠湖、佰富高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖蓝湖郡、棕榈泉、保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅。 ③、别墅的类型及风格日益丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化，从以前照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融 入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。 2、现时别墅市场产品结构状况及分类 ?①、?产品以中高档别墅为主流从在售项目档次分析，高、中、低档别墅均有销售。供应量中以高档别墅为最，经济型别墅供应量相对有限。目前重庆市别墅项目主要分为以下几类：? ?顶级别墅： 总价在500万-1000万以上，单价在12000元-22000元/平方米以上，如：龙湖蓝湖郡独立别墅、中安翡翠湖、保利小泉等 部分别墅。这类别墅市场有效需求有限，但销售情况不错； 中高档别墅： 总价在120-300万，单价在于5000-8000元/平方米的独立别墅或联排别墅。此类项目有独特、稀有的景观资源做支撑，项目自身环境配置好、户型合理，走势看好。如龙湖蓝湖郡的连排别墅、高山流水二期的联排别墅、坡岭顿小镇和中安翡翠湖 部分别墅等；? ?经济型别墅： 单价在3800至4500元/平方米，总房款在80万至120万之间如青河湾别墅、华立天地豪园、天龙部分别墅等。? ②、?按别墅对外部景观资源的稀缺性作为划分的依据，重庆市目前的别墅又可分为以下五类： ??湖景别墅： 依湖而建，以中大型天然湖泊作为项目自然资源。如龙湖蓝湖郡、天湖美镇、中安翡翠湖、海兰云天纯水岸等。?? 江景别墅： 主要以长江、嘉陵江为主要资源，如大川水岸、协信阿卡迪亚。?? 山地别墅： 主要以山景为项目的外部资源，如天池林海等。?? 高尔夫别墅： 依靠与高尔夫球场的联合开发，享受高尔夫球场的资源。目前有佰富高尔夫别墅、保利高尔夫别墅等。?? 无天然景观别墅： 依靠产品自身的规划、品质、设计差异化优势取胜。主要有比华利豪园、金科中华坊。? ??3、现时主流别墅趋势 ?■?趋势一：成熟大盘优化产品完善配套综合取胜 从2002年以来别墅产品从早期的单一外部借景开始以规模化、产品综合质数、整合推广取胜市场。比如蓝湖郡规划200亩的体育中心，棕榈泉联姻知名学校，充分表明了市场的逐步成熟和产品依赖规模、综合质数取胜的趋向。?? 趋势二：中高档别墅将大行其道 从别墅市场的发展情况看，经济型-中高级别墅放量将大幅增加，代表性的项目有蓝湖香颂、南岭雅舍等，这类别墅主要以连排形式出现，其建筑面积集中在170至290平米之间，总价以120万至160万为主，介于独立别墅与花园洋房之间。?? ■?趋势三：高尔夫球场开始成为顶级别墅的标志 目前，重庆市别墅产品联合高尔夫球场开发的项目有保利国际高尔夫花园别墅。号称贵族运动的高尔夫，将是目前至下一阶段重庆市顶级别墅的标志。重庆金字塔尖的贵族们，在习惯了山水熏陶以后，将追求更为高尚和更能体现身份的高尔夫运动。?? ??4、别墅消费客群分析 别墅消费主力： 私营业主 不论别墅档次高低，其主力目标客户多为私营企业主。特别是高档别墅和中档别墅私营企业主是最主要的消费群体。 双知阶层 如大学教授、高级专业技术人员、金融界人士、律师、外企高管也成为中高档别墅的重要消费群。这部分消费者更重视环境与品质，自然条件较好的别墅项目是