物业管理文档：设 施 设 备 管 理.docVIP

Word文档仅限参考 Word文档仅限参考 新 塘 新 世 界 花 园 小 区 设 施 设 备 管 理 设备设施管理的特点 以突出“服务”理念抓设备管理。物业管理与传统房屋管理的区别在于是否按市场经济的“服务”原则去从事设备管理 从突出“经营”理念抓设备管理。机电设备占物业管理成本的一大半,同时机电设备成本也是敏感性的可变成本,必须将设备管理当作公司开源节流、控制成本的重要工作 设备管理的基本内容 1 设备运行成本管理 确立设备运行成本控制、核算指标 将成本意识和成本要求贯彻到每一名员工 采用先进技术、标准化管理模式降低成本 2 设备运行状况监控 制订设备维修保养计划、维修金使用计划 大型设备监控运行参数,中小型设备采取 一听：用铜管或钢管自制“听诊器”辨听声音 二看：通过观察设备表象判断 三摸：通过感知设备运行发生现象判断 四嗅：通过设备运行发出的气味、味道判断 3记录设备运行日志 4 设备养护维修管理 设备值班管理 1 交接班操作 交班人员提前20分钟做好交接准备： 检查设备并确保运行正常 搞好值班室和设备室卫生 接班人员提前15分钟到达值班岗位 仔细检查各设备运行情况,发现异常情况采取有效 措施,通知交班人处理,接班人协助 交班人员应主动、简要介绍值班和设备运行情况,重点讲明操作事项；接班人应认真倾听 接班人查看上班的机电运行记录,检查仪器工具等 物品是否齐全完好 交接双方认为无误共同在机电交接班记录签名确认 有下列情况不能交班： 上一班情况不清,记录不规范 接班人未到岗,交班人不准下班 接班人酗酒 在倒闸操作和事故处理过程中 2值班操作要点 值班人坚守岗位,不得串岗 按有关运行管理标准对空调设备、电梯设备、供水、 供电设备进行巡检、保养、维修 如遇特殊情况,应按突发事件处理程序处理 3 停送电操作要领 正常情况下的倒闸操作 机电主管提前3天通知运行组停、送电范围 运行组接到通知,一天内完成以下工作：立即通知 供配专业人员到现场考察可行性；若不行应立即汇报情况,若可行,则应明确停、送电范围、时间,通知小区主任 小区应提前一天贴出停电通知以告知住户。 紧急状态下的倒闸操作 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火灾等重大事故时,运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作。根据情况立即断开低压配电柜上电源开关或断开高电压柜高电压开关。 停电立即通知小区主管。主管到现场后立即检查原因,对损坏部分尽快进行修复。 4 值班房、设备房卫生管理制度 各值班人员负责该次值班室的卫生清洁工作,并保持值班室卫生 各专业值班人员负责各自设备房的卫生清洁工作 配电系统维护 1 运行 严格按照变配电操作规程进行操作 按规程按时巡件电气设备,详实记录有关数据,发现异常情况要及时采取措施,并向主管汇报 急修 接报后带相关工具和材料3分钟赶到现场,认真修理。完工必须清理现场,恢复原状,并征得报修业主签名认可方可离开,如因材料问题暂不能解决,应向有关人员解释,并做好记录 值班 组织实施电气设备运行操作,应急处理工作。负责对电气设备运行数据进行分析处理 维修 每天上班接受主管分配的电气维修任务,按质按量完成任务 做好设备故障应急抢修工作,一般故障排除在3小时内,重要设备故障,应将原因、解决方案、解决时间书面报告主管 设立停电事故、触电事故、电器设备故障的应急预案 消防系统 运行 负责消防水、风系统的日常巡视工作,确保其处于正常工作状态 负责保持消防设备及机房清洁卫生 按时巡检,做好记录,发现异常情况及时采取措施 急修 接报后带相关工具和材料3分钟赶到现场,认真修理。完工必须清理现场,恢复原状,并征得报修业主签名认可方可离开,如因材料问题暂不能解决,应向有关人员解释,并做好记录,马上返回 值班 负责组织实施消防设备的运行管理、应急处理工作 维修 消防设备一般故障排除在3小时内,3小时无法解决 且重要设备故障,应将原因、解决方案、解决时间书面报告主管 建立消防设备故障应急预案 给排水系统 1 运行 严格按照给排水设备操作规程进行操作 按规程按时巡件给排水设备,详实记录有关数据,