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《广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则》解读文件
一、制定原因
2017年8月,《广州市乡村建设规划许可证实施办法》(穗府办规〔2017〕11号,以下简称“市实施办法”)正式颁布实施,根据市实施办法第三十七条要求“各区人民政府可根据本办法,结合辖区实际情况制定实施细则,指导辖区村庄规划管理工作”,特制定本实施细则。
二、政策依据
1、国家法律法规:《中华人民共和国城乡规划法》。
2、广东省广州市地方性法规:《广东省城乡规划条例》、《广州市城乡规划条例》。
3、国家部委规章和政府规章:住房城乡建设部《乡村建设规划许可实施意见》、《广州市城乡规划程序规定》、《广州市城乡规划技术规定》、《广州市乡村建设规划许可证实施办法》。
4、其他:广州市人民政府办公厅《关于加强村庄规划建设管理的实施意见》、广州市国土资源和规划委员会《关于实施乡村振兴若干规划用地问题的指导意见》、广州市国土资源和规划委员会《广州市村庄集体建设用地报批实施细则》等。
三、制度创新
(一)规范制度,构建全面明晰审批流程
本实施细则本着先规划、后许可、再建设的思路,遵循简化审批流程、高效便民、公开公正的原则,理顺我区村民从申请、公示、审查、报建至核实、确权的全流程操作程序,提出“搭建一个平台,指定一个牵头部门,设置一个政务窗口”,对农村村民住宅建设事务实行“集中式管理”。细则规定,由村、社协助村民进行报建,由九龙镇政府负责审批及核实,避免村民往返跑多趟,实现农民住宅报建“一个口进,一个口出”,从简化程序的角度上方便村民。
除制度建设外,本细则还从技术上规范了村民建房时需控制的建筑间距、组团道路、削坡建房等问题,并充分考虑了不予许可情形、审批期限、变更延期等相关许可事项,使其更具可操作性。
(二)便民利民,财政承担部分报建费用
在拟定本实施细则的调研论证阶段,推进我区村民住宅报建的进程中,九龙镇村民及基层工作人员多次反映依法依规报建产生的建房成本过高,其中,基础资料核查及放线、测量费用是构成成本费用的重要部分。经过多次讨论研究,政策制定部门认为通过政府投入资金实现财政保障对推进乡村建设规划许可管理工作大有裨益。
因此,为鼓励村民依法依规报建,在本实施细则中明确由镇人民政府每年安排财政专项资金,纳入镇人民政府部门预算,解决村民个人建房涉及的现状地形图规划核查、规划放线、规划核实测量、权籍调查等费用,由镇财政预算安排。细则鼓励村民个人建房选用相关部门统一制定的民居设计方案,以节约建筑设计费用,减轻村民负担。
(三)拓宽渠道,理顺历史土地权属问题
村民个人建房包括两种情况:一是已办理或免于办理用地报批手续的存量建设用地建房;二是除此之外的新增建设用地建房。九龙镇因历史原因,大多数现状房屋未取得宅基地使用证、集体土地使用证、房地产证等合法权属文件。
2018年8月市国规委印发《广州市村庄集体建设用地报批实施细则》(穗国土规划规字[2018]7号),其中规定:“最新年度土地利用现状变更调查地类为建设用地的,按照以下规定办理:(一)属1999年1月1日之前变更为建设用地的(以1998年或之前的土地利用现状变更调查数据为准),无需办理新增建设用地报批;(二)属1999年1月1日之后变更为建设用地的,应当办理新增建设用地(完善建设用地)报批手续。使用无需办理新增建设用地报批的土地进行村民个人非公寓式住宅建设的,可以按照《广州市乡村建设规划许可证实施办法》第三章规定直接核发乡村建设规划许可证。”
本实施细则结合此文件及我区情况,将“存量建设用地”定义明确为“已取得宅基地使用证、集体土地使用证、建设用地批准书、房地产证,或在1999年1月1日之前年度土地利用现状变更调查地类已变更为建设用地的土地”。此政策有利于扩大存量建设用地范畴,解决我区村民有房无证的实际问题。
(四)确认产权,鼓励村民依法依规报建
《广州市乡村建设规划许可证实施办法》及其他区县均未就村民个人住宅的权属登记作出明确规定,但自2015年制定《萝岗区九龙镇农村村民住宅规划建设管理办法(试行)》时,为调动村民报建积极性,经区政府规划建设领导小组及区政府常务会讨论,同意经规划核实合格的村民住宅可备齐材料向区不动产登记部门申请办理产权登记。为鼓励合法报建,本实施细则继续沿用此确权做法。
四、常见问题
(一)哪些村庄范围允许村民个人建设非公寓式住宅?
本实施细则适用于广州市黄埔区九龙镇村庄规划确定的集体建设用地范围内,包括蟹庄村、莲塘村、佛塱村、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村、麦村共十一个。已完成村改居、已完成旧村改造或处于改造批复有效期内的旧村,不适用本细则。
(二)满足什么情况可以申请乡村建设规划许可?
1、已取得存量建设用地(持有宅基地使用证、集体土地使用证、建设用地批准书、房
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