辰宫广场租赁方案(初稿)课件整理.pptVIP

* * * * 辰宫广场租赁方案 任喜 目录 商业定位 租户的选取 租金的确定 出租方案 租赁方案 定位说明 商业经营管理通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。配套资源要求较高。 而将宸宫广场定位为物业资产管理较为合适，不用继续对商业经营进行大的投入，利润来源是直接收取租金。 因此，辰宫广场核心定位建议是：商业服务、物业资产管理(按区域划分商业类型，场地出租）。 目标区域定位 经营功能定位 area location functional localization 商业定位 business position （经营项目建议）经营功能定位： 楼 层 数 地 下 一 层 地 上 一 层 地 上 二 层 地 上 三 层 地 上 四 层 地 上 五 层 地 上 六 层 楼 层 定 位 餐饮及停车场 首饰、化妆品、手机 服饰 电器.包括家用电器，电脑。 高端餐饮 休闲项目 娱乐项目 基本承租户 主要承租户 一般承租户 百货公司 连锁店 超级市场 自选商业 家电商店 家具商店 食品店 服装商店 皮鞋店 按照承租客商在公共商业楼宇的不同作用分类 按照经营形式分类 按照经营品种分类 选择好才是真的好 租户的类型 影响选取的综合因素 综合因素 租户的财务状况和能力 租户的声誉 租户组合与位置分配 商场规模的大小 租户所需要的物业服务 主要承租户与一般承租户的配合 根据因素确定租户选择 租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。 租户的财务状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。 租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。 租户所需要的物业服务 商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。 主要承租户与一般承租户的配合 安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。 商场规模的大小 本项目总建筑面积为7-8万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。 租赁报价 本项目整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币100-150元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%--60％时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。 租赁时期 租金报价区间 预租期 100-150 较成熟期 130-180 成熟期 150-200 租赁进程 期间 时间截点 计划租赁面积比例 面积 预租期 接收前至接收后3个月 30% 21000平方米 租赁较成熟期 接收后3个月至6个月 60% 42000平方米 租赁成熟期 接收后6个月至9个月 90% 63000平方米 尾房租赁期 接收后9个月至12个月 100% 70000平方米 媒体组合推广预算费用 媒体类型 费用（万元） 公关推广 20 纸媒媒体推广投放 30 网络媒体推广投放 15 平面设计 20 户外广告制作、投放及现场包装 20 合计 105 租赁方案 Leasing Plan 出租的促进策略 商场的管理 出租方式的管理 招商 原则 广告 策划 商场的管理 统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 分散经营 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 * *