第九章节房地产周期理论.pptVIP

第九章 房地产周期理论 二、房地产周期波动的简要界定 1．区分房地产经济周期和房地产市场周期 林增杰、吕萍等(2000，第1页)认为：房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程；房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，是房地产业发展规律的客观反映。 房地产经济周期是从宏观角度来分析房地产业的循环变动，房地产经济周期一般可以用投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量房地产业所处的时期。 房地产市场周期侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标。 2．房地产景气循环 英国皇家测量师协会(RICS)在1994年的《理解房地产景气循环》著作中指出，“房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的波动； 张红(2005)根据上述定义给出房地产景气循环的概念，即指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。 3．扩散指数法划分房地产周期 何国钊等(1996)选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标，利用扩散指数的计算方法分析我国的房地产周期，把房地产周期划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。 4．房地产周期是指屠地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象 曹振良(2003)认为，房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏一繁荣－衰退一萧条四个环节。 5．以房地产投资增长率划分房地产周期 张晓晶、孙涛(2006)以房地产投资增长率为衡量指标来划分中国房地产周期。自改革开放以来，中国房地产市场经历了三个周期，增长面、宏观面和制度面是驱动房地产周期的主要因素。 房地产周期的演变特征 A－B属于复苏期： 房地产供给大于需求，房地产供求处于非均衡状态； 购房者大部分因为自用而进入市场，炒家很少，房地产交易量较低，但楼价止跌趋稳； 市场信心开始逐步恢复，房地产开发投资渐增，购房者开始增多，少数炒家开始人市； 随着需求增加，存量房地产被市场吸纳，房地产交易量逐步回升，推动市场逐渐走出低谷； 随着房地产市场回升，人们对市场走势预期充满乐观情绪，购房者特别是炒家进一步涌人，不但出现现房价格上涨，期房价格也回暖。 B－C属于繁荣期： 房地产需求继续以一定速度增长，房地产供给逐渐吃紧。房地产价格和租金开始快速上涨； 房地产投资量剧增，存量房和新开发建设项目大量推出，各级市场的成交量激增； 在房地产市场预期乐观的刺激下，个人和机构的房地产消费、投资都迅速增长； 房地产投机增加，交易量急剧上升，房地产泡沫出现膨胀。限制或打击房地产投机的呼声日益成为社会的共识； 政府运用土地政策、货币政策和财政政策等对房地产市场进行调控。 C－D属于衰退期： 当过高的楼价把自用型购房者挤出市场，主要依靠投机资金支撑时，房地产市场也就开始进入衰退阶段； 过高的新开发建设房地产和存量房地产的价格使一般居民无力承担； 房地产供给逐渐超过需求，房地产的空置率开始上升； 市场上的利空消息会导致人们跟风抛售，房地产价格开始下跌，房地产市场交易量也逐渐减少，市场预期悲观； 房地产交易量锐减，市场推出楼盘减少； 一些实力较差、抗风险能力较弱的房地产开发商破产，房地产从业人员减少，失业率和破产率上升。 D－E属于萧条期： 由于供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，房地产价格继续下跌； 新开发建设房地产价格加速下降而大大低于存量房地产价格； 伴随房地产价格大幅下跌，房地产交易量锐减； 大多数房地产企业将不能正常运作，市场的停滞标志着整个房地产周期已进入谷底，并将在谷底持续一段时间； 房地产企业破产现象比较普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也在所难免； 房地产市场在经过较长时间的消化吸纳空置的存量房地产过程后，将迎来下一轮房地产周期循环的复苏阶段。 * * 内容提要： 1．房地产周期波动的一般理论 2．部分国家或地区的房地产周期分析 3．房地产周期波动的影响因素分析 4．我国的房地产周期波动分析 第一节 房地产周期波动的一般理论 一、经济周期理论概述 ?经济波动与经济周期 世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。 经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。 经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。 “没有两个经济周期是