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第八章 房屋修缮管理 重庆工学院工商管理学院 2008.8 章节内容 房屋修缮管理概述 房屋完损等级评定与危房鉴定 房屋修缮工程 房屋的日常养护 第1节 房屋修缮管理概述 一.房屋的基本功能与损坏原因 房屋的基本功能与要求 安全性 适用性 耐久性 艺术性 第1节 房屋修缮管理概述 一.房屋的基本功能与损坏原因 房屋损坏的现象及原因 外部损坏 内部损坏 自然损坏 人为损坏 第1节 房屋修缮管理概述 一.房屋的基本功能与损坏原因 房屋损坏的现象及原因 外部损坏 内部损坏 自然损坏 人为损坏 第1节 房屋修缮管理概述 一.房屋的基本功能与损坏原因 房屋损坏的现象及原因 外部损坏 内部损坏 自然损坏 人为损坏 第1节 房屋修缮管理概述 一.房屋的基本功能与损坏原因 房屋损坏的现象及原因 外部损坏 内部损坏 自然损坏 人为损坏 第1节 房屋修缮管理概述 二.房屋修缮与修缮管理 房屋修缮 指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。 第1节 房屋修缮管理概述 二.房屋修缮与修缮管理 房屋修缮特点 工作受限 经常性工作 新材料改进结构与装修 技术要求高 生产和房屋的双重性 多工种交叉作业 第1节 房屋修缮管理概述 二.房屋修缮与修缮管理 房屋修缮管理 指物业服务企业根据国家对房屋维修管理的要求和技术标准，按照一定的科学管理程序，对企业所经营管理的房屋进行维护、修缮的各种活动所进行的管理。 第1节 房屋修缮管理概述 二.房屋修缮与修缮管理 房屋修缮管理原则 用户第一、服务第一 经济、合理、安全、实用 区别对待 第1节 房屋修缮管理概述 三.房屋修缮管理内容 房屋修缮计划管理 修缮计划制定 房屋修缮资金管理 第1节 房屋修缮管理概述 三.房屋修缮管理内容 房屋修缮质量管理 强化修缮工程质量监督 加强修缮工程质量检查和验收 完善修缮工程质量保修制度 第1节 房屋修缮管理概述 三.房屋修缮管理内容 房屋修缮施工管理 指物业服务企业为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。 包括：施工计划管理、组织管理、安全管理、设备管理、成本核算管理等 第1节 房屋修缮管理概述 四.房屋修缮责任的划分 指为确定物业服务企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。 案例内容－－ 业主不愿配合公共部位维修怎么办？ 某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。 一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。 案例分析 纠纷的处理: 态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就 应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。 如何避免? 最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。 第2节 房屋完损等级评定 一.房屋完损等级评定 指按照城乡建设规定的统一标准及方法，通过目观、检测和定量、定性分析，对现有房屋的完好或损坏程度进行综合性评价并划分等级，即房屋的质量等级。 第2节 房屋完损等级评定 一.房屋完损等级评定 房屋完损等级分类 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 第2节 房屋完损等级评定 一.房屋完损等级评定 房屋完损等级评定方法 结构部分 装修部分 设备部分 第2节 房屋完损等级评定 一.房屋完损等级评定 房屋完损等级评定指数 房屋完好率： 房屋危险率： 第2节 房屋完损等级评定 二.危房鉴定与管理 危房鉴定机构 由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构。 第2节 房屋完损等级评定 二.危房鉴定与管理 危房鉴定 第2节 房屋完损等级评定 二.危房鉴定与管理 危房鉴定 第2节 房屋完损等级评定 二.