第6章节 房地产评估——假设开发法跟其运用.pptVIP

§6-1 假设开发法概述 三、假设开发法适用的对象和条件 （二）假设开发法适用的前提条件 1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。 2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。 3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。 4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。 5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。 1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。 四、假设开发法的其他用途 （一）确定拟开发场地的最高价格。 （二）确定开发项目的预期利润。 （三）确定开发中可能出现的最高费用。 拓展知识 假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。” §6-2 假设开发法概述 一、假设开发法最基本的公式 §6-3现金流量折现法和传统方法 现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。 即：净现金流量=现金流入量－现金流出量 §6-4 假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （一）调查待开发房地产的基本情况 1、调查土地的位置； 2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据； 3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等； 4、调查此地块的权利状况； 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （二）确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置、这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势等。 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （三）估计开发经营期 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。? 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （四）预测开发完成后的不动产销售总价 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （五）估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润 1、开发建筑成本费用 2、估算专业费用 3、确定开发建设周期，估算预付资本利息 4、估算税费 5、估算开发完成后不动产租售费用 6、估算开发商利润 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （六）计算和确定估价额 将上述数据直接带入公式进行计算，即： 地价=不动产总价－建筑费用－专业费－利息－税费－租售费用－开发商利润 调查该类待开发土地的基本情况主要包括以下四个方面： 1、弄清土地的位置。包括三个层次： ①土地所在城市的性质； ②土地所在城市内的区域的性质； ③具体的坐落状况。 2、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算