小议工业不动产价格的影响综述.docxVIP

　　关键词工业不动产价格价格影响因素特征价格内容摘要国外工业不动产价格研究着重于运用实证分析方法研究工业不动产价格的影响因素，这些因素包括工业不动产物理特征、区位、总体市场因素和其他因素等。 　　本文对上述国外研究成果进行归纳与总结，并进行相应评论。 　　工业不动产研究最早开始于1909年德国经济学家阿尔弗雷德?韦伯的《工业区位论》，他在书中系统阐述了工业区位和企业选址问题。 　　而工业不动产的价格研究则始于从20世纪80年代末，学者们采用实证分析方法，着重于从价值评估视角探讨工业不动产价格的影响因素或决定因素。 　　本文将这些研究成果进行梳理，以期对我国工业不动产价格的理论研究和管理实践有所帮助。 　　研究方法与数据选择研究国外研究工业不动产价格所用的方法大多沿用特征价格模型理论，将工业不动产价格作为因变量，影响工业不动产价格的可能因素作为自变量，建立相应的价格特征模型，应用多元回归方法配合最小平方法或加权最小平方法等方法对各变量参数进行检验和，1990；，1990；和，1991；等，1993，以分析出影响工业不动产价格的因素；1996年和1996提出，为减少回归分析中变量含误差多元回归假定观测变量不存在测量误差等问题，其选用多元因素分析型线性结构关系模式作为研究模型，通过联立方程式来研究工业不动产价格与及其假设决定变量的关系；此外，与1993采用的多元格兰杰因果方法和最终预测准则，-等2008引入的基于的网络层次分析法在工业用地不动产价格研究上有所应用。 　　在数据选用方面，主要选用实际交易数据和询问数据，由于工业不动产价格交易数据缺乏交易价格很难获得或本身就很少有交易，研究采用询问价格代替实际交易价格，他指出这种替代在以前的研究中有先例，且用一定样本数据运用回归方法证明了询问价格与实际交易价格相关性很强。 　　工业不动产价格的影响因素研究一工业不动产物理特征与价格的关系1990研究结果显示75的工业不动产询问价格是由工业不动产物理特征所决定的，包括工业不动产的面积、可供办公用面积、坞高入口数、铁路。 　　等1993延续1990研究，对影响工业不动产价格的假设变量扩展后，仍确定了工业不动产本身特征与工业用地价格显著相关性，这些特征包括不动产面积、办公面积、坞高入口数、铁路、天花板高度、房龄。 　　由于选用的数据和研究区域的差异，1990与等1993的研究结果在铁路、天花板高度和房龄这三个物理特征上相异。 　　和1996的研究结果也显示工业不动产本身特性不动产面积、办公面积、土地总面积与工业不动产价格显著相关。 　　二工业不动产区位与价格的关系和1990考察区位特性对美国底特律工业区地价的影响，研究结果显示临街深度、地区交通路网的便捷程度、与地方市场的邻近程度对土地价格产生显著正影响，在这些影响因素中地方市场的邻近程度较距离市中心对地价的影响力更为显著，而地区交通路网的便捷程度甚至可影响地价差异至50以上；等1993研究确立区位变量离达拉斯沃斯堡机场距离、是否位于郡内与工业不动产价格显著相关；和1996的研究同样显示区位变量离距离、离达拉斯沃斯堡机场的距离、离主要干道的距离、离铁路的距离与工业不动产价格显著相关；-2005应用西班牙巴伦西亚自治区343工业用地实际交易价格数据，分析结果显示区位因素包括距高速公路的距离、离城市商业中心的距离、距政务中心的距离是工业土地价值的重要影响因素。 　　三宏观市场因素与工业不动产价格的关系等1993、和1991的研究表明销售日期与工业不动产价格显著相关；和1996研究认为地区市场因素得克萨斯州就业率、州所得、州生产额与工业用地价格显著相关；和1993分析结果显示部分经济和财政变量货币基数、工业建设量与当前工业物业价值是存在相关关系的，且过去价格与当前价格也存在显著相关性。 　　四政府干预政策与工业不动产价格关系政府干预政策主要是土地用途分区管制政策，这里笔者把工业用地所有者类型也纳入其中。 　　和1991探讨土地用途分区政策对工业用地价格的影响。 　　实证结果证明工业用地价格有58的折损，指出美国费城土地分区管制政策使工业用地供给过剩进而导致土地价格的下跌。 　　-和-2005等将研究视角集中于工业用地不同的来源主体即私人提供还是政府提供对工业用地价格的影响，研究显示公私部门在出售同等面积土地情况下，区位因素尤其是离高速公路的距离对私部门的工业用地价格的影响比对公共部门提供工业用地价格影响大。 　　此外，尤其在亚洲，政府主导建立的工业园区以及工业集聚对工业不动产价格也有相当的影响。 　　五环境污染与工业不动产价格的关系近些年来，随着人们对可持续发展中环境问题的关注，有国外学者特别讨论了环境污染与工业不动产价格的影响，如1995、1998和2002等。