XXX年最新房地产政策分析报告_中原_18P.pptVIP

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 2010年最新政策分析 上海中原项目部 ShangHai.05.2010 政策的本源和发展历程 Part C.1 长期以来中国经济发展一直奉行计划经济与市场经济的“双轨制”，市场经济只能在计划经济允许的区域存在 中国政策的双轨制特性 在中国，由于社会主义体制的特殊性，长期以来国家发展一直奉行计划经济与市场经济的“双轨制”，市场经济只能在计划经济允许的区域存在，其根源在于中国的发展，是一种帕累托式的渐进式改进，是一种力求全民得益的理想发展模式，这就意味着中国任何市场的调节无法由价值规律自发完成，而必须顾及社会各个层面的既得利益。所以，中国各种产业政策历来具有计划与市场的双重性质，在研究时不能只单单研究市场需要，而需要按照帕累托最优原理对执政者（政府）心理加以充分揣摩与研究。 政策调控水平不断提高，控制风险能力不断加强，与中国宏观经济环境发展密不可分。 中国政策的发展历程 1998-2000年：房地产市场形成期 2001-2002年：房地产市场推动期 2003-2004年：土地资源调整利用期 2005-2006年：房地产投机炒做严厉整治期 2007-2008年：房地产市场全面调控期 2009-2010年：房地产行业专项调控期 从以上年度政策分析中可以看到，1998-2010年政府的调控手段经历了一个从摸索到熟练的过程；调控力度经历了推动市场、温和调控、严厉调控、精确调控的过程；调控重点经历了形成市场、推动市场、土地管理、打击泡沫、全面调控、差异调控的过程。 宏观经济环境影响分析 Part C.2 迫于各种因素推动，2010年全国房地产价格上涨驱动力巨大。同时，一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济为政策的出台奠定了基础 2010年一季度，GDP同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点， 增速达近四年来的最高。 2010年一季度，CPI同比上涨2.2%，达到自08年以来的高峰， 同时PPI同比上涨5.2%， 连续9个月上涨。 截止2010年3月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月。 2010年一季度宏观经济环境 虽然房地产市场遭受调控，但经济增长仍保持良好的预期，有利于保障购房者收入，稳定消费信心。通胀和升值压力推高资产价格进一步上升，迫使政府密切关注房价，紧缩信贷， 5-6月可能加息。 2010年宏观经济环境预测 GDP增长——仍必须依靠以房地产为主的固定资产投资拉动，全年预期9-10%。 CPI走势——二季度可能攀升至约4%的水平，促使信贷进一步紧缩，5-6月可能加息。 PPI走势——继续高企，增加房产开发成本，加剧房价上涨压力。 汇率走势——二季度开始采取温和渐进方式升值，但幅度有限。 宏观政策环境影响分析 Part C.3 年末犹豫不绝，4月坚决强硬 出台时间 政策标题 主要内容 调控特点 200912月9日 营业税优惠政策取消 个人住房营业税免征时间,由2年恢复到5年,其他优惠政策延续。 取消早期刺激政策，释放政策调控信号 2009年12月14日 国四条 增加供应、抑制投机需求、控制信贷风险、整顿市场秩序、推进安居建设 国务院对房产泡沫开始高度警觉，但仍处于左右为难状态 2009年12月17日 《关于进一步加强土地收支管理的通知》 拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50% 初步控制地价，防止地价飚升推动房价 2010年1月10日 国十一条 “国四条”补充完善和地方责任落实 “国四条”的正式发文落实 2010年3月11日 国十九条 土地竞买保证金提升 、土地首付款提升、加强用地监管、落实保障房供应 进一步控制地价，同时落实保障房用地供应 2010年3月23日 央企退出房地产业务 要求78户不以房地产为主业的中央企业，退出房地产业务 规避市场风险 2010年4月8日 房产保有税（预告） 按房屋原值的70-90%，税率1.2%征收。对多套房、大户型房实行累进制税率，首套房免征。 高调预告推出。税率成为市场走向关键 2010年4月16日 银监会加强二套房信贷政策 要求所有银行在6月底前提交贷款情况的评估报告；对投机投资购房，如无法判断，应大幅