8月份北京房地产市场总结.docVIP

北京成业行房地产经纪有限公司 成业行市场拓展中心 8月份北京房地产市场总结 一、市场总体概况 1、8月份成交总量统计 根据北京房地产交易管理网统计的数据，8月份北京市预售房屋（商品房+经济适用房+商铺写字楼）总成交量13769套，总成交面积180万平方米。和今年7月份的13597套相比较，总成交量上升1.2%，而相对于近期成交量较高的4月份来说，则成交量下降了49%。 从表中我们可明显看出在经历了5月新政的短期波动之后，京城房地产市场回暖趋势越加明显，7月的套数小幅下降在8月已开始上扬，而随着金九银十的传统旺销季节到来后，相信上涨的态势还将有更进一步的显现。 2、8月份成交面积统计 8月份的成交面积相比7月份有了近10%的增长，从5月到6月市场已形成了两个波峰和波谷，事实上国八条的出台确实让京城的消费者兴奋了好一阵子，上海杭州房价的下降更是众多观望人士看到了京城房价下调的希望，可在等待之后却忽然发现并不是那么一回事，该卖得还在卖，该涨的也降不了，于是乎从积极等待开始向积极购买逐渐靠近，8月初相关政府官员表示北京房价目前没有下跌的理由和趋势，加之市场上新盘丛立和项目旺销的事实和宣传的甚嚣呈上，更使得原本就不太自信的消费者如坐针毡，消费量的不断增加在这一态势下就显得合情合理。 二、各物业体的细化分析 1、住宅商品房预售交易量统计 8月住宅商品房相比7月有了近12%的上涨，预售套数的总比数占到了本月总体成交比的97%，而相比7月却只占82%的比例，由此可以看出本月是住宅商品房销售的相对旺季，住宅商品房成为了各物业类型中的消费大户，分析出现上述现象的背景主要就是：事实上自3月以来商品房就一直以80%以上的成交量占据着物业类型的榜首位置，而本月则是着近半年来的最高点，基本可以说明新政后的市场回暖现象正在加剧；再就产品而言，由于对大户型住宅交易出现了政策限制，因此新近开盘的一些项目也适时地调整了产品定位和放盘策略，各种中小型的适中户型成为了新盘的主要供给品，而开发商又基于新政颁布后的舆论压力，对产品定价又多了几分谨慎，这也从一个侧面迎合了市场的需求。 本月预售成交面积随预售套数的增长而水涨船高，相比上月有了12%的上涨，和成交面积的增长保持了相同的比例。 2、经济适用房预售交易量统计 从今年的经济适用房的消费走势图我们可以看出：经济适用房的消费永远是波峰波谷的正常走势，且这种走势相比于商品房来说节奏性是非常明显的，这说明了市场对于经济适用房具有的强大的消化能力，同时也放映了了经济适用房放量的周期性和计划性。 1-7月，全市住宅供地为297.3公顷，规划建筑面积500.4万平方米，划拨经济适用房用地117.2公顷，规划建筑面积225.4万平方米，就半年来说经济适用房的建筑面积可谓不小，但就全年比较今年经济适用房的土地供应面积却只占到商品房土地面积的11%，相比而言这个数据就显得太过稀少，事实上供给相比需求的严重不足是此类产品长期供不应求的一个重要原因，而随着近期商品房价格的节节攀升又不可避免的将一部分商品房消费人群纳入到了经济适用房的消费体系当中，消费人群的不断增加将愈发刺激经济适用房消费进度，如此看来，经济适用房的供需矛盾短期内不但不会减弱反而会增加，这对于原本就微小的市场供应量来说不见得就是什么真正的利好消息。 3、写字楼及商业物业预售量统计 8月写字楼商铺的销售套数相比7月来说有所下降，下降幅度为29%，而整体的销售面积相比于上月来说却有了很大程度的上升，整体涨幅额度为250%，因此总的来看本月的写字楼商铺的成交量是相对优于上月的。事实上新政的出台不但对住宅商品房的投资行为进行了干扰和打击，同时也在一定程度上对商铺写字楼的消费群产生了一定程度上的心理影响，使得消费和投资趋于观望和等待，但从目前的市场形势来看，消费者已逐渐从市场观望回归到了消费本身上，分析个中原因如下：房地产政策的调控是真正的多刃剑，明言看是打压了房地产，但负面作用难免祸及包括银行、钢铁、水泥在内的高值行业，这种一损俱损的做法最大的受害者长期来说并不是消费者本身；上半年市场形势总体看好，阶段性的下降已不能掩盖价格整体上涨的市场事实；观望和等待的前提毕竟是要以牺牲使用时间为前提的，而市场却告诉了消费者这有可能是蚀本的买卖，与其搭着时间看价格水涨，倒不如早买早受益。因此基于以上的这些分析和目前市场的具体状况，我们可以预测在8月之后写字楼和商铺销售也可能出现回暖和向上的变化。 三、8月份新盘项目 序 号 项目名称 位