0227世联新城地产望城项目前期定位策划报告2.pptVIP

职业：中联重科普通职员 年龄：45岁 月收入：3000元左右 居住状况：一家三口住在单位定向的小区内 成交情况：购买恒大名都128平3房，总价约50万 客户语录：现在我们家里住的房子还是以前单位的定向房，那时候很便宜的，不过现在你看咯，感觉很破旧了，也没有什么绿化景观，儿子要结婚了，总要换个像样的房子才拿的出手。我们在这一片住惯了，也不想换太远的地方，梅溪湖这边房价还可以，看了恒大名都的规划，那还是感觉有点品位的，而且绿化面积大，园林做的不错，有个很大的中央水景，里面还有器械健身区、篮球场、儿童娱乐区这些配置，考虑得很细致，整个小区都满显档次，我还比较满意。 ——吴先生 乐居型客户：对内部居住园林环境偏好叫启航型客户更强偏好社区内部尽可能提升绿化率，居住组团内部有中央园林设计 而且根据世联访谈，客户群当前对精装修认可程度逐步增高 忧虑主要集中在担心装修材料能否保证，开发商诚信度和价格 35.03%的被调查者倾向购买精装房，省时又省心，即买即住，不用费心费力装修，而29.71%的调研客户认为无所谓，这部分客户可以进行一定的游说，说服去购买精装房。从调查中可知，无法体现个性设计对精装修顾虑影响程度最大，占到了31％。表明消费者喜爱个性化的产品，对产品要求高。工程材料以次充好与工程质量无法得到保证分别占了25％，14％，表明工程问题成为对精装修最大疑虑的重要方面，其次是开发商诚信不足、合同陷阱多和价格太贵分别各占了7％、11％、7％，表明这三类对精装修顾虑也产生相当大的影响。 客户研究小结：以乐居客户需求为核心满足点70-130平米2,3房精装修|教育驱动|日常商业|优化园林环境 乐居客户需求分析 1、主力需求3房户型|面积以110-130㎡为主|总价预算集中在40-70万之间 2、关注点排序：地段》商业配套》教育配套》户型》价格 4、舒适度要求提高：对户型设计看中附加值对功能舒适度要求提高 启航客户需求分析 1、2房需求约占一半|需求面积以70-90㎡为主|总价预算集中在30-50万之间 2、关注点排序：价格》户型》交通》配套》地段教育 3、产品需求：以实用性为主，但在舒适度上对卧房关注度明显较高 3、品质关注方面：商业配套》户型舒适附加值》园林 启示1:2房以70-90㎡为主，注重紧凑实用 启示2:充分保证主卧空间舒适度，其它以实用为主，不浪费面积 启示3:配套以满足社区日常生活需要为主 启示1:3房以110-30㎡为主，注重舒适同时，增加附加值 启示:3:社区园林品质升级 启示2：教育配套尽量完善，以满足子女上学的便利性 项目整体定位 开发商背景 开发背景分析 项目问题分析 整体发展战略 物业发展建议 开发商目标 政策背景 项目背景 项目机会挖掘 长沙大盘 区域价值 区域市场 Logic Tree 逻辑思维图 客户研究 问题1：如何在陌生区域实现大盘成功启动，并持续滚动开发？ 问题2：如何发挥开发商的自身优势，打造长沙市场具有独特竞争优势的百万大盘合理溢价？ 问题3：作为首次进入长沙的外地开发商，如何增强项目抗风险性？ 整体发展战略 本项目发展区域价值驱动力有限 区域研究 市场竞争分析 启示1：本项目不适宜发展低密度（类）别墅物业 启示2：本项目发展高层产品机会在于教育配套附加 启示3：完善生活配套，放大项目商业配套优势，形成完善教育配套竞争优势 启示4：以70-80㎡2房，80-85㎡2+1，95-105㎡3房，115-120㎡3+1房填补区域空缺，加大户型创新，精装修提升品质 大区域发展前景： 河西先导区作为长沙城市发展重点前景远期看好。 本区域发展前景： 1、望城县有望在近3年内撤县入区，本项目所在区将成为核心区中的起步区。 2、周边有诸多省内知名旅游休闲娱乐配套。 3、本区域相较金星大道板块发展缓慢 目标客户研究 启示1：2房以70-90㎡为主，注重紧凑实用 启示2：充分保证主卧空间舒适度，其它以实用为主，不浪费面积 启示3：配套以满足社区日常生活需要为主 启示4：房以110-30㎡为主，注重舒适同时，增加附加值 启示6：区园林品质升级 启示5：教育配套尽量完善，以满足子女上学的便利性 问题1：如何在陌生区域实现大盘成功启动，并持续滚动开发？ 问题2：如何发挥开发商的自身优势，打造长沙市场具有独特竞争优势的百万大盘合理溢价？ 问题3：作为首次进入长沙的外地开发商，如何增强项目抗风险性？ 整体发展战略——营造1块完美飞地 核心发展策略2、专注于主流刚需产品创新力 核心发展策略3、以教育为核心配套驱动力 核心发展策略1、快建快销配套前置快速成熟 重点发展策略4、以“生活化“为社区核心理想 教育配套：配备知名品牌学校（从幼儿园到高中一体化教育体验） 整体发展战略体系： 开发周期与节奏控制：建议5年内开发完毕，年开