XXX年2月重庆房地产市场月报_15页.docVIP

PAGE PAGE 14 重庆房地产市场2010年2月月报 一、政策评析 1、国土资源部严令：不得改变保障性住房用地性质 国土资源部明确，经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地，应当以划拨方式供地，土地供应后，不得改变保障性住房用地的性质。城乡规划调整后需要改变用地性质的，应由政府收回土地。 营销部观点： 国四条和国十一条屡次提及保障性住房问题，现国土资源部又加大保障性住房用地供应和监管力度，可以说2010年政府已对房市引起了重视，想通过保障性住房来调控监管目前过热的房市。对保障性住房的加强，实质上是间接给目前高量价商品房的降温，以及逐步重视并解决中国目前大多中低收入者买不起房的局面，是政府在面对2009年全国这种火爆的高房价，高成交量极显不正常的房市现状以后，对2010年房地产业的调整和政治。 加强保障性住房用地性质的监管，无疑会对很多地方政府财政造成一定的威胁，这也是对制定保障性住房用地计划和管理的一大障碍，这一举措对普通老百姓虽然有一定的利好，但政府执行困难较大。 保障房其实对商品房的影响是有限的：一是因为按照目前重庆市每年2000万平方米的销售面积；二是因为保障房的人群多数不在购买商品房的人群内；三是因为能够购买商品房的人多数不会愿意购买或者租赁保障房。 2、银监会发布办法：个人贷款须面谈面签 2月20日，银监会正式发布《个贷办法》要求执行贷款面谈面签制度，防止出现个人被不法分子冒名套取银行贷款，或借款人的信贷资金被他人冒领挪用的情形。对通过电子银行渠道发放的低风险个人质押贷款，贷款人可以不进行贷款面谈，但至少应当采取有效措施确定借款人的真实身份。同时，除电子银行渠道办理的贷款，贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件。 营销部观点： 个人贷款须面谈面签，这主要是规范银行个人贷款制度，降低银行放贷风险，防止不法分子冒名图利。对房地产的影响较小，主要表现是个人按揭房贷和开发商贷款拿地等逐步规范化。 本政策其实是国十一条严控贷款的细化政策，相信不久，根据国十一条政策为基调的细化政策会连续出台：可能包括土地监管细节、房贷等政策。 从目前多个楼盘银行贷款看：该政策已经严格执行。 3、银监会收紧房地产信托 禁止流向土地储备 春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司 HYPERLINK / \t _blank 房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。 营销部观点： 银监会收紧房地产信托，其中一个重要的目前就是防止过多热钱带来的通货膨胀，而引起房地产进一步上涨，从而影响整体国民经济。 《通知》的出台：一是进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。其二信托资金禁止流向土地储备，对开发商土地收购及土地前期开发、整理无疑是资金来源之一的冻结。对地王频现的土地市场有一定的抑制作用，对房地产的开发速度、周期以及长期供应量有一定的影响。 传统意义上，信托的利息高于银行贷款，开发商过多的信贷资金相应带来的是开发成本的增加，从而使得房价上涨。 4、存款准备金率2月再次上调0.5% 中国人民银行决定从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是继1月12日突然宣布上调准备金率后，时隔一个月再次宣布上调准备金率。从具体上调时间算起，2月25日上调与1月18日上调相比，仅仅相差38天时间。 营销部观点： 今年已连续两次上调存款准备金，主要目的一方面是防止通货膨胀；另一方面也是央行此举更多的是对银行过快放贷的警告。准备金上调后，各银行之后或将对收紧和审核贷款的政策执行更为严格。 准备金率再次上调，对楼市的影响或将是两个可能性：一是房价上涨，主要是因为贷款收紧，开发商因资金问题从而减慢开工速度，从而引起市场供应量较少；另一方面，准备金的上调意味开发商在银行的贷款更加困难，进而转向民间贷款，高额的利息变相的增加项目成本，这两个方面均将是引起房价上涨。另一个可能性就是房价下降，开发商或将因为资金链问题而不得不快速出货，从而降低法房价。总的来说：准备金上调更多的是带来房价的波动，而非平稳。 二、规划时评 1、多条交通规划，进一步拉近重庆与其他城市距离，提升重庆城市对外辐射力 市外交通规划 渝黔新线，重庆增加快速出海大通道 渝黔铁路新线全长345公里，工期5年。建成后，从重庆坐火