XXX年(第二届)中国地产年会嘉宾华伟发言.docVIP

2010年（第二届）中国地产年会嘉宾华伟发言 华伟 东方房地产学院常务副院长 华东师范大学商学院房地产系主任 房地产金融学者、住建部市场决策资讯专家，原复旦大学房地产研究中心副常务主任、复旦大学金融研究房地产研究部主任。受聘于中国人民银行上海分行贷款企业资信评级专家。主要从事房地产投融资以及政策、市场研究工作. 华伟：各位朋友，下午好！非常高兴又和大家见面了，今天虽然排在下午的最后，但给我的挑战和激励是比较大的，因为时隔一年，又到了到深圳赶考的时候了，4月份很多朋友非常关心我，说“老华，这一次国务院来真的了，你的观点是不是改了？”当时大家都不肯表态，我说今年还是一个字，死不悔改，涨。他们问我，会涨到什么时候呢？我说今年的方法和以前不一样，以前是科学预测，今年是反证法，我们倒推，最迟国庆节以前，已上海为代表的市场一定会复苏，当时大家死活不相信，6月份时很多好朋友表态了，亲爱的老金总结出 “百日维新”,一般三个月后政策会出现松动。紧接着，媒体大量的报道，这一次白岩松讲“总理说了不算，开发商总经理说了才算”,他老人家真的来真的了；到了8月份，大家心里发虚，很多开发商朋友希望我给他一个答案，我说别急，做中华鳖精，憋到秋天会也收获的。 大家8月份非常担心是不是连铜九都没了，到了9月份的时候，虽然有些地方市场开始好转，但媒体都心有余悸，大家讨论这个回暖是不是假的？是假摔，假回暖，是真的大严冬。但国庆节以前没有人怀疑中国的楼市已经回暖，正当大家欢欣鼓舞的时候，国务院调控的政策和决心不动摇，上海、深圳等很多城市不按常理出牌 ,出台了计划经济时代的限购令，紧接着限外令又出来了，大家脑袋懵了，我刚刚站起来，脑袋还没清醒，怎么又来一棒子？ 我认为中国的房地产行业依然处于青春期，虽然有一些小小的躁动，但功能是大大的，过失是小小的，明年的需要极其强烈，今年出现的房价上涨过快的现象，明年也不会得到根本的扭转，但明年的房地产市场会相对更加坚实和稳健，所以今天我给大家汇报的是“后危机时代中国地产业的机遇、挑战和应对”. 无庸置疑，我们讨论任何问题都必须有前提，我们认为中国特有的国情和经济发展模式决定了中国的地产业呈现出今天这一畸形的果实，因为我们的计划生育国策已经推行了三十多年，因为中国13亿国民，只有极少部分享受了不完全到位的低标准的社会保障，所以大家看，如果我们的国民每年不能保证1500万左右新增劳动力的就业，将近1000万个以上的家庭，通过市场、通过新增劳动力收入来改善自己的生活水平和社会地位，这 个努力会踏空了。 一千多万个家庭的不稳定，就意味着社会的绝对不安定，所以中国为了社会稳定，保证1500万个左右新增劳动力的就业，必须“保8”. 保8、保7,数字并不重要，但低于8恐怕问题很严重，按照我们现在GDP的增长速度，已经快接近8了。保8 是战略要求，手段无外乎老三篇，外贸、投资和消费，但在后危机时代，我们遇到了极其严峻的挑战，原来三驾发动机，连驾濒临熄火，一驾摇摇欲坠，但保8的任务依然在肩，国际环境空前严峻，国内经济形势极其扑朔迷离，所以最后不管战略新兴产业能否远水止近渴，但今天中国的经济稳定和近期的发展离开了房地产市场、房地产行业，将绝不可能，所以房地产在近期不但不会打压，而且一定会走向更加快速的成长之道。 我跟各位汇报的第一点、中国需求，国际动力。 在后危机时代，底部可见，但发达经济体的经济增长乏力，所以在美国中期选举到来之际，都把中国的需求当成了维持政客、维持政党利益的救命稻草。我们看到近期欧美异乎寻常的团结，集体打压人民币汇率，但是去年萨科奇是中国舆论最不受欢迎的领导之一，但今天他面对200亿的大单露出了微笑。 在全球摒弃贸易保护主义时，美国一方面开放了自由的贸易，一方面以贸易平衡为核心，以人民币汇率升值为抓手，辅以台湾、新疆、南海等等问题，用非经济因素榨取中国的经济利益，这个格局尤其明显。我刚才跟几个记者朋友讨论什么叫输入型通货膨胀，并不是人民币升值，或美国印钞多了，因为前提是母鸡才能下蛋 ,如果我们知道人民币对美元大幅升值，打个比方，美国伯南克不是直升机吗？不是量化宽松吗？他不是印出了6000亿美金吗？如果我们假设中华人民共和国把6000亿美元全部变成美国购买中国的国债，会构成什么样的情况？在1:7的汇率下，六千亿美元我们借来了，立刻可以买石油、铁矿石，买一大堆东西来满足中国的需求 ,但是当我们买完了以后，把人民币从1:7升成1:6,同样的六千亿美元，我们还帐只要用3万6千亿人民币就可以还掉我们借来的六千亿债，相当于我们借7块只还六块（还不算人民币通胀）。 在人民币升值趋势下，再加上中国持有的外汇储备数量增加，不是中国向美国借债，而是美国向中国借债这样一个