XXX年上半年北京房地产市场报告_43页.pptVIP

PART 2: 近期商品房成交概况 PART 3: 近期商品房市场走势 PART 1: 近期商品房市场概述 三、商品房成交 根据房地产交易管理网最新数据显示，6月上半月，北京共成交商品住宅期房1929套，成交面积为18.7万平米。除去保障性住房，环比上月同期，商品住宅期房成交套数减少了48.3％，成交面积减少了44.9％。这也使得原本就十分惨淡的楼市成交量，在6月前2周再遭“腰斩”。 面对这种情况，不少的开发商在6月中旬也不得不进行或多或少的优惠促销。据搜房网最新统计数据显示，目前，北京打折促销的项目已达到75个，折扣力度也从9.8折、9.9折扩大到9折，其中打折幅度最大的项目“合生麒麟社”特价房折扣幅度达到8.3折。 热点打折项目 东部打折楼盘 南部打折楼盘 西部打折楼盘 北部打折楼盘 四、政策、土地市场、商品房交易综述 政策 稳定压倒一切 目前国民心理还未能完全接受不断上升的房价，导致国民仇富情结，报复社会事件不断攀升（近期校园血案不断）。房地产是个焦点。 二、中央政府在做秀 我们认为目前中央政府只是做出一个姿态，推出一系列政策给老板姓看，就像国十条出台之前，央视连续报道房价高的问题，舆论沸腾之后，国务院出台了文件，可谓之众望所归啊。 三、弥补漏洞，规范市场 09年为了“保8”，北京市推出了“绿通、千亿计划”，实际上导致诸多的后遗症，今年经济好转，政府将逐步弥补漏洞，规范市场。 政策 四、政策导向预测目前国十条出台后2个月的时间，从土地市场、商品房市场来看，可以说没有什么变化。政府将进一步落实“十条”的内容，到年底之前不会有新政出台。但政策一定是收紧，从严。另外，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。 土地 此次“新国十条”中提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。 值得注意的是，目前土地招标制度仍有评标标准不完善、不透明、政府与企业对底价和限价预期存在显著差异等诸多问题。 新的出让方式为招投标，出让合同中约定了商品房销售的最高限价。 我们认为今后的地价不会降低，但出让地块的体量将以20万平方米以下为主。只会出现单价地王，不会出现总价地王。 商品房 北京市场的刚性需求将导致房价的坚挺，市场中投机性购房及改善性住房所占比例并不多。 去年四万亿的投资，很大一部分最终流向地产行业，开发商经过去年火爆的销售业绩，均积累了大量资金，且对市场的预期看涨，导致房价的下行空间十分有限。 五、准备工作 近期北京市房地产市场运行报告前期部2010.7.4 目 录 1、1-6月房地产相关政策 2、1-6月北京土地市场 3、1-6月商品房交易数据 4、政策、土地市场、商品房交易综述 5、准备工作 一、2010年房地产相关政策 PART 2: 目前已供应土地总量及概况 PART 3: 已供应居住用地总量及概况 PART 1: 2010年度北京土地供应计划 PART 4: 根据公司实际情况关注的土地 二、北京土地市场 北京市2010年度计划土地供应总量在6400公顷左右。其中：基础设施用地2300公顷；工业仓储及其他产业用地1100公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地200公顷；住宅用地2500公顷。 在2500公顷的住宅用地中，廉租住房及公共租赁房用地50公顷，经济适用住房类用地200公顷，限价商品房及定向安置房用地1000公顷，商品房用地1250公顷；商服用地300公顷。 2010年度北京土地供应计划 PART 2: 目前已供应土地总量及概况 PART 3: 已供应居住用地总量及概况 PART 1: 2010年度北京土地供应计划 PART 4: 根据公司实际情况关注的土地 二、北京土地市场 截止6月31日，2010年北京土地市场共计成交各类用地117宗，占地面积共计1227公顷，规划建筑面积1256万平方米，成交楼面地价为5036元/㎡。 目前已供应的土地 成交数据 经营性用地（居住用地、商业金融旅游用地及市政公共设施用地）成交51宗，占地面积共计727公顷，规划建筑面积共计822万平方米，成交楼面地价为7285元/㎡。 其中： 居住用地共计成交28宗，占地面积共计435公顷，规划建筑面积共计519万平方米，成交楼面地价为9427元/㎡； 商业金融旅游用地共计成交22宗，占地面积共计292公顷，规划建筑面积共计302万