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第3章 房屋及设施设备管理 房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工，以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。 3．1 房屋维修管理 房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养，还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。 导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。 自然损坏，如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀，虫害（如白蚁等），菌类（如霉菌）的作用均会造成房屋损坏。自然损坏的速度，除洪水、地震、台风等情况外，一般是缓慢的。 人为损坏，如在房屋建造期间由于设计缺陷或施工质量隐患，在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不善，都会使房屋遭到损坏。 房屋维修管理特点： 维修的限制性 独特的技术性 维修量大面广、零星分散 房屋维修管理的原则： 服务至上 区别对待 爱护使用 注意保养 及时维修 安全合理 经济实用 有偿服务 3．1．1 房屋维修管理内容 1．房屋质量管理 2．房屋维修计划管理 3．房屋维修施工管理 4．房屋维修质量管理 5．房屋维修资料管理 1．房屋质量管理 房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。 （1）房屋完损等级 房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即划分现有房屋的质量等级。 1）完好房 指正规房屋其结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。 2）基本完好房 指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。 3）一般损坏房 指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。 4）严重损坏房 指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。 5）危险房 指房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。 （2）房屋完损等级的评定 1）房屋结构的分类。房屋按常用结构分成下列几类： ①钢筋混凝土结构。 ②混合结构。 ③砖木结构。 ④其他结构。 2）房屋完损标准的项目划分 房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承重构件，非承重墙、屋面和楼地面； 房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修； 房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针、电梯等）。 3）房屋完损等级评定方法 ①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法 ②其他结构房屋完损等级评定方法 ③危险房屋的鉴定与处理 （3）房屋完损等级评定的基本方法 房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。 定期评定一般是每隔1～3年（或按各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。 不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查，评定完损等级。 第一，根据气候特征，如雨季、台风、暴风雨、山洪等来临前，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级； 第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级； 第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。 （4）房屋完损等级评定的要求 1）在评定出