《房地产开发经营与管理》2.pptVIP

第2章 房地产市场及其运行规律 本章内容 2.1 房地产市场概述 2.2 房地产市场的分类* 2.3 房地产市场的特征与功能 2.4 房地产市场的供求关系 2.5 房地产市场的运行规律* 2.6 政府对房地产市场的干预* 2.1 房地产市场概述 本节内容 2.1.1 市场的概念 2.1.2 房地产市场 2.1.1 市场的概念（讲义④1页） 狭义市场——商品交换的场所 市场 广义市场——商品交换关系的总和 有形市场 市场 无形市场 2.1.2 房地产市场 围绕着房地产的形成和权益的转让而形成的市场。 房地产市场的总体结构： 征地市场 一级土地市场 动迁市场 土地投资、 土地使用权出让市场 交易市场 二级土地市场（土地使用权转让市场） 建筑施工市场 一级房产市场 房产交易市场 二级房产市场 2.2 房地产市场的分类* 2.2.1 按地域范围划分（教材50页） 2.2.2 按房地产用途划分（教材51页） 2.2.3 按存量增量划分（教材51页） 2.2.4 按房地产交易形式划分（教材51页） 2.2.5 按目标市场划分（教材51页） 2.3 房地产市场的特征与功能 2.3.1 房地产市场的特征* 2.3.2 房地产市场的功能 2.3.1 房地产市场的特征* (1)分散的地区性市场（讲义④3页） (2)准市场 商品同质 完全竞争市场 交易各方主体众多 信息充分 准市场（不完 商品不同质 全竞争市场） 交易各方主体较少 信息不充分 2.3.1 房地产市场的特征* (3) 权益的转让市场 房地产买卖： 房屋所有权的转让及土地在 一定期限内的占有权、使用 权、收益权、处分权等权益 的转让。 房地产租赁： 房屋及土地在一定期限内的 占有权、使用权、收益权等 权益的转让。 2.3.1 房地产市场的特征* (4)专业化的市场（讲义④4页） 1）交易需法律方面的知识 2）交易需工程方面的知识 3）交易需估价方面的知识 4）交易需结算方面的知识 (5)易于出现市场的不均衡和垄断 原因：（估价师教材102～103页） 2.3.2 房地产市场的功能 （教材57～59页） （1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化 2.4 房地产市场的供求关系 教材43页A 2.4.1 房地产市场的需求 2.4.2 房地产市场的供给 2.4.3 房地产市场的机制 2.4.1 房地产市场的需求 教材43 页及图2－1 影响消费者对商品住宅需求的非价格 因素： （1）收入的变化 （2）其它商品的价格变化 （3）对未来的预期 （4）政府政策的变化 教材44页 2.4.2 房地产市场的供给 教材45页及图2－2 影响市场供给数量的非价格因素包括：房地产开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取的利润水平等。 （1）房地产开发成本 （2）政府政策的变化 （3）对未来的预期 教材46页 2.4.3 房地产市场的机制 教材47～49页 图2－4～图2－6 2.5 房地产市场的运行规律 * 本节内容 2.5.1 房地产市场的运行环境 2.5.2 房地产市场的周期循环 2.5.3 房地产市场的自然周期 * 2.5.4 房地产市场的投资周期 2.5.5 房地产市场自然周期和投资周期 的关系 2.5.1 房地产市场的运行环境 （教材41页） （1）社会环境 （2）政治环境 （3）