廉租房法律的评析与改善.docxVIP

　　本文作者余滢工作单位西昌学院管理与经济学院一、我国廉租房法律制度现状及存在的问题一立法层次偏低廉租房制度是住房保障制度的重要组成部分之一，主要是指国家以住房租赁补贴、实物配租住房以及进行租金核减等方式向住房困难的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一种住房保障。 　　我国廉租房方面的立法起步较晚，1999年建设部出台了《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房，以保障公民的基本居住权利。 　　此后在2005-2009年间，各部委单独或联合发布了《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《廉租住房建设贷款管理办法》等10余个规章性的文件来管理我国的廉租房建设问题。 　　根据我国《立法法》的规定上位法的效力高于下位法，即规范性法律文件的效力层次由其制定主体的法律地位所决定。 　　这些主要法律制度基本都是由相关部门以管理办法的形式进行规定的，其制定主体的法律地位相对来说较低。 　　低等级的法规在执行的过程中由于效力低下，因此在协调与保障方面都不如高级别的法律或法规。 　　同时住房问题随着工业化和城市化的发展，会日益加剧，牵涉面会更广，层次会更深，效力低的法规恐怕难以进行有效调控。 　　二收入核准困难，监督难度大建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款规定申请廉租住房保障的城市家庭其人均收入应符合当地实际制定的收入标准，现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准。 　　根据这项规定，各地方政府规定申请人向政府申请廉租房时必须由拥有城镇户口的申请人持民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明和申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明以及其家庭成员身份证和户口簿向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请。 　　从上述规定中我们可以得知在廉租房的申请中一个非常重要的核准因素就是申请人的收入状况，只有符合城镇低保的人才能够提出申请，但是由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，所以我们很难对居民的真实收入状况进行核准。 　　此外，申请廉租房的居民还必须没有住房或是人均住房面积不符合当地政府所规定的面积标准，但是目前这方面并没有形成行之有效的监管措施。 　　三保障覆盖范围狭窄随着城乡一体化进程的加快，城市周边出现了大量的的失地农民，这些失地农民丧失了房屋但由于基本都保留了农村户籍，因此他们不符合申请廉租房的条件。 　　此外除了失地农民外，我们在城市中还存在这样两类人，一类是收入高于低保户，但是没有固定工作，不能够购买经济适用房，同时又没有能力购买商品房，另一类是虽然拥有住房，但是住房面积达不到城市人均住房面积标准。 　　这两类人属于城市生活的夹心层，这部分人群该如何解决他们的住房问题，这在我们国家现行法规中是没有提到的。 　　四承租人所承担的法律责任轻微2007年12月1日中央实施的《廉租住房保障办法》指出1对不再符合廉租房保障条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。 　　2城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。 　　3城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。 　　4城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。 　　从这个法规中可以看出各级政府要对享受廉租住房保障的最低收入家庭定期进行核查，并按核查结果确定是否对租赁住房补贴或廉租房进行调整。 　　如果享受廉租住房保障的承租人有违反法律规定的行为，则由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减。 　　我们可以看出法律在面对承租人违反法律规定时的惩处措施是相当轻的，这就很难形成约束机制，这极容易造成了有人利用法律在审查和监管方面的漏洞利用廉租房谋利。 　　二、其他国家和地区廉租房法律制度经验总结廉租房问题目前在世界范围内广泛存在着，由于发达的资本主义国家立法较早并且对于法律的实践检验时间较长，因此经验较丰富，下面我们就来看一下，这些国家和地区是如何对廉租房进行立法的。 　　英国于1919年英国便颁布了《住宅法》，是世界上最早实施住房保障的国家。 　　1924年，工党政府提出《住宅金融法》，对住房建设进行大规模的投入。 　　1950年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称作真