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PAGE PAGE 1 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版 页码：第 1 页共 40 页 碧桂园集团 房地产成本核算指导（V2.0 版） 制度编码 FR-1-2-1 制度类型 □核心业务流程 ■部门支持流程 编写部门 集团财务资金部 审批人 伍碧君总经理 版本 修改情况 生效日期 V1.0 版 初稿（试行） 2009-06-29 V2.0 版 1、对付款成本项目进行了修订 2、新增了部分业态档案 3、对核算对象划分口径进行了更新 4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规 定 5、对成本核算准则进行了调整 6、增加成本财务接口业务规则 2013-01-01 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版 页码：第 2 页共 40 页 目录 第一章 总 则 3 第二章 成本核算的基本程序 3 第三章 成本核算的基础工作 4 第四章 确定成本核算对象 7 第五章 成本项及费用的核算 11 第六章 科目设置 16 第七章 成本的归集与分配 18 第八章 成本的结转 34 第九章 成本报表 37 第十章 成本财务接口业务规则 37 第十一章 附 则 40 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版 页码：第 3 页共 40 页 第一章 总 则 一、 为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本 管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的 要求，制定本核算规范。 二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守 成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、 完整地提供成本核算数据。 三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域 内部组织成本核算规范的学习和培训。 四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。 第二章 成本核算的基本程序 一、成本核算的基本程序 确定成本核 确定成本核 算对象 设置会计科 目和账簿 归集开发 成本费用 结转完工 产品成本 结转完工产 品的主营业 务成本 编制成 本报表 确定成本分 配方法 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版 页码：第 4 页共 40 页 第三章 成本核算的基础工作 一、建立、健全原始记录制度 （一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料： 资料名 对应部门 作用 注意要点 拿 地 阶 段 可行性报告 投资管理部 了解项目调研情况 成交确认书 投资管理部 了解土地情况 摘牌面积、土地款等 土地合同 投资管理部 了解土地情况 出让面积、土地款等 与政府约定的其他资料 投资管理部 如会议纪要、红头文件等， 了解土地情况 注意土地出让过程中的特殊约定 土地款、相关税费及补 投资管理部 成本归集的依据 土地款发票是否齐全、合法、支付土地 偿款等票据 项目管理部 费用对应土地使用证信息 开发周期、开发计划 项目管理部 用于了解项目情况 掌握开发范围和开发不同环节时间 前 期 准 备 立项文件 项目管理部 土地增值税需要信息、资料 了解立项范围、以及对应成本核算和销 售苑区范围 开发数据简表、型号表 区域工程管理 《开发数据简表》记录基底 1、根据现有的施工许可证、国土证上面 面积、室外车位面积、道路 用地、绿化用地、总用地面 所载的面积数据，核对《简表》的面积 积、可售建筑面积、建筑面 是否准确，并核对栋号是否齐全。 积等数据。《型号表》记录 部、项目管理 2、项目推进各阶段所发生的成本，按当 各苑区型号构成、不同型号 部 月开发数据简表中最新数据处理，以后 的相关面积数据等，随着项 更新数据时对以前的成本分摊不进行追 目报建、预售、竣工，面积 溯调整（重大差异除外）。 数据会进行相应更新。均可 作为成本拆分的依据。 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版 页码：第 5 页共 40 页 世邦六证表 项目总办 附有该项目从土地到竣工 由“土地办证清单”、“立项文件”、 “建设工程规划许可证”、“建设工程 的相关信息，划分成本对 施工许可证”、“商品房预售许可证”、 区域办公室 象、成本拆分等均可参考上 “竣工验收证”组成，应核对其是否准 面相关信息 确 工程任务表 项目总办 参考其工程进度的安排 工程任务安排因现场实际情况、公司策 略等因素而改变，财务获得更新信息 实际开工时间 项目部 部分苑区计划和实际开工 时间差异较大，其成本分摊 需用时间判断 开工时间及对应的开工苑区范围 明确自有物业与公共配 项目管理部 判断作为“固定资产”或分 各苑