第9章物业产品价格策略.ppt

第九章 物业产品价格策略 房地产业由“富翁摇篮”逐步向平稳回归 　　2007-2008年网民从26个候选行业中选出的十大暴利行业，房地产业位居十大暴利行业之首。 　　从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。国民经济和社会发展统计公报显示，2007年，全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，全年房地产开发投资比上年增长30.2%。 从2003年开始，中国楼市已经历了数次调控，但因房价涨有利于土地出让金收入的增长，并能带动地方经济实现较快增长，调控政策往往得不到严格执行。而居民旺盛的居住需求与投资需求，都是房价上涨的长期推动力。于是，房价越调越涨，成为多数房企和楼市投资人的“经验”。 　　但是，从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，房地产调控从打压房价到力争实现平稳软着陆 从26个候选行业中选出2007-2008年的十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利行业之首。 以北京市为例，房价自2001年申奥成功后开始上涨，至2006年三级跳式飞跃，三环内楼盘突破每平方米万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元；而2007年中，五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘，在经过了金融危机后至2010成交价格始终在二万元左右徘徊。 　　据统计，2007年全国商品房平均销售价格达到3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。 从2011年2月17日起，北京执行全国最严厉的“限购令”使楼市回到“房票时代”，遏制市场成交造成观望预期，并成功使房价进入实质下降通道 自从“京十五条”出台之后，北京房价终于刹住了狂奔的步伐。压抑的需求、紧缩的信贷都让在售项目遭受到空前的冷遇。研究数据显示，2011年2月16日开始限购一年来，新建住宅成交量为84114套，同比限购之前一年成交的106999套，下调幅度达到了21.4%。而二手房住宅成交量则仅为97661套，同比限购之前一年的207376套下调幅度达到了52.9%。而被誉为最严格版限购下，5年外地户籍限购年限使得购房者回归自住，本地需求占据9成，自住首套占据9成，全市最近一年成交量中投资及投机基本绝迹 二、影响物业价格的因素P135 （1）内在因素 ① 物业基本条件 ② 物业开发成本 总成本、固定成本、可变成本、平均变动成本、机会成本 ③ 地产基本条件 （2）环境因素 环境因素是指物业周围的环境条件，包括自然环境条件及配套设施条件。 （3）经济因素 经济因素是指与社会发展经济状况及物业市场经济状况有关的一系列因素。主要有物业市场的供求关系、国民经济的繁荣程度、物业市场完善程度、社会财政及金融状况、物价、工资、就业水平以及货币币值状况等。物业价格 （4）市场状况因素 ① 市场商品供求状况 当商品供不应求时，商品（或服务）价格就会上涨，反之下跌。在其他因素不变的情况下，商品（或服务）供应量随价格上升而增加，随价格的下降而减少；而商品（或服务）需求量随价格上升而减少，随价格的下降而增加。 ② 商品需求特征 对品质威望具有高度要求的商品，价格仍属次要。（别墅） 对需求弹性大的商品，价格一经调整，即会引起市场需求的变化。 ③ 竞争状况 竞争越激烈，对价格的影响就越大。 一般来说，商品在竞争中处于优势，可以适当采取高价策略；反之，则应采取低价策略。 （5）消费者心理因素 ① 预期心理 消费者预期心理是反映消费者对未来一段时间内市场商品供求及价格变化的趋势的一种预测。 ② 认知价值和其他消费心理 认知价值指消费者心理上对商品价值的一种估计和认同，它以消费者的商品知识、后天学习和积累的购物经验及对市场行情的了解为基础，同时也取决于消费者个人的兴趣和爱好。同时，消费者还存在求新、求异、求名、求便等心理。 （6）政策法规因素 通过制定物价工作方针和各项政策、法规，对价格进行管理、调控或干预，或利用生产、税收、金融、海关等手段间接地控制价格。主要体现在相关法律法规上。 福利分房制度、经济适用房制度。 房产税费 营业税:指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税. 房产税:是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 营业税附加:是指对交纳营业税的单位和个人