第10章房地产企业税收筹.ppt

一、房地产开发企业涉及的主要税种 企业所得税 土地增值税 营业税 印花税 城镇土地使用税 耕地占用税 二、房产企业不同阶段的税务筹划 1、房地产企业在设立环节上的税务筹划 2、房地产企业筹资环节的税务筹划 3、房地产企业开发建设环节的税务筹划 4、房地产企业销售环节的税收筹划。 （一）房产企业在设立阶段的税务筹划 1、有限公司和合伙企业的选择 2、法人股东和自然股东的选择 3、总分公司和母子公司的选择 4、项目公司和公司项目部的选择 5、内资公司和外资公司的选择 1、有限公司和合伙企业的选择 有限公司包括有限责任公司和股份有限公司，以其出资额为限承担有限责任；合伙企业包括合伙企业和个人独资企业，对企业债务承担无限责任。 案例：假设应纳税所得额为1000万元， 注意： 本案例中没有考虑调增合伙企业股东发给自己的工资，合伙企业所应纳个人所得税应略微的大于349.625小于400万元。总之，注册合伙企业相对于对于有限公司是有节税效应的。 但是除去个人所得税在税收的优势外，也需要考虑其不利的一面——合伙公司是一个无限责任公司，股东承担无限责任。 2、法人股东与自然人股东的选择 房地产开发企业向股东分配税后利润时： 3、总分公司和母子公司的选择 总分公司是同一法律主体，有可能将税款统一汇总在总公司所在地缴纳，可以相互弥补亏损。 母子公司是两个法律主体，各自在所在地缴纳税款。 亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？ （1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将分支机构的亏损弥补总机构的盈利。 （2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组成总分公司，与盈利的组成母子公司。 4、项目公司和公司项目部的选择 项目公司单独核算，项目公司的盈亏不能和母公司的盈亏进行相互弥补，项目公司与母公司使用各自的所得税税率，如果项目公司适用税率低于母公司，将来项目公司分会的利润将补缴差额所得税。项目公司获得所得税时间价值。 筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率，成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为有利。 5、内资公司和外资公司的选择 外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加（2010.12.01取消） 。当然对于房地产企业还需综合考虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能够判定是内资好还是外资好。 （二）房地产企业筹资环节的税收筹划 1、资本弱化的运用 房地产筹资中合理利用资本弱化，即利用债务筹资，不仅可以使日后企业所得税中获得利息扣除，同时亦可以在计算土地增值税中获得扣除。可以获得减税效应。 2、房地产开发费用中政策扣除项目的选择 （三）房地产开发建设环节的税收筹划 1、项目可行性研究等前期费用的筹划 2、企业价值链的延伸 3、加大期间费用 4、避免成为纳税义务人——代建、合建 1、项目可行性研究等前期费用的筹划 在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研和可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部员工进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。 筹划： 可以利用“部门公司化，业务外包化”这一原则进行筹划。另外注册一家调研公司，向总公司提供服务并收取调研费用，从而达到提高土地增值税税前抵扣额的目的，同时将可将其计拿地成本。 案例： 某房地产开发商前期调研成本为60万元，通过“部门公司化，业务外包化”独立成立一个调研公司，专门为总公司提供调研服务。同样的60万元成本，独立的调研公司可以向总公司收取150万甚至更高的调研费。这样就可以提高总公司土地增值税的抵扣基数。 多出的费用不一定很大，但是如果在增值率20%临界点上的话，能起到四两拨千斤的作用。使其增值率小于20%，从而享受免征土地增值税的优惠。同时这也是转移利润的重要方法。  2、企业价值链的延伸 例如成立材料供应公司，园林绿化公司，装修修公司等，从经营的角度来说是多元化经营。从税务筹划的角度来说，能够加大成本增加土地增值税抵扣额，少纳土地增值税。（公司部门化，业务外包化）同时，也有利于转移利润，有助于日后企业所得税的纳税筹划。 例如，许多房产开发企业拿地后，分期开发。未使用的土地进行园林树木的种植，然后给开发的小区进行绿化装饰。这样有助于提高小区的品味、档次，有助于小区的销售。但是若独立成立一个园林绿化公司，则能够加大抵扣成本，（树木的价格有很大的选择空间），同时进行利润的转移。 转移利润的好处在于，一方面如果园林绿化公司注册地为香港则其企业所得税为17.5%比大陆低，可以少交企业所得税