都江堰项目整体定位及物业发展建议.ppt

纯粹表达的元素 同建筑相呼应的立体景观 会所，休闲娱乐设施辅助化的景观处理 景观规划的提升 在小环境中尽力表达景观的文化特性 细节的把握 精致在于工艺与材质的配合 项目启动充分考虑市场实现度、营销可行性与项目周边条件的制约 项目启动建议 2012年8月—9月初 完成项目草案与初步方案沟通 2012年9月中旬 签署委托策划计划 2012年10月底 完成项目全程策划案 2012年11月 建筑设计公司启动项目设计 2013年年初 项目前期工作筹备 2013年2月 项目市场亮相 2013年3、4月 项目正式销售 从城市综合体的定位出发，建议增加容积率 占地面积 48亩 容积率 5.0 覆盖率 商业30%住宅70% 商住比例 商业≤30% 户型区间 以50-70㎡为主 总建筑面积 16万平方米 总收入 约12.8亿 （公寓预计5000元/㎡，商铺15000元/㎡） 基本经济数据1 从展现领先的高端住宅形象，匹配区域市场的高端定位出发，容积率应控制在2以内为宜 占地面积 48亩 容积率 1.5 覆盖率 商业20%住宅80% 商住比例 商业≤20% 户型区间 以200-300㎡为主 总建筑面积 4.8万平方米 总收入 约5.8亿 （住宅预计10000元/㎡，商铺20000元/㎡） 基本经济数据2 约6.1亿 （住宅预计7000元/㎡，商铺20000元/㎡） 总收入 6.4万平方米 总建筑面积 以100-200㎡为主 户型区间 商业≤20% 商住比例 商业20%住宅80% 覆盖率 2.0 容积率 48亩 占地面积 中式院落 空中别墅 从匹配青年社区的定位出发，将容积率做满 占地面积 48亩 容积率 3.0 覆盖率 商业30%住宅70% 商住比例 商业≤30% 户型区间 以40-60㎡为主 总建筑面积 9.6万平方米 总收入 约7亿 （住宅预计4000元/㎡，商铺15000元/㎡） 基本经济数据3 各方案对比 居住环境较差，对交通配套依赖性较大 潜在客源较多，开发难度较低，社区商业容易打造并辐射周边 较大 中 中等 青年 社区 缺乏别墅低密度感受，客户来源也较单一 高高在上，饱览城市风景，豪宅感强烈 一般 短 小 空中 别墅 客户来源较单一，物业管理要求高，对开发企业而言资产价值低 建筑纯粹，符合所在地文化气质，开发难度较低 小 短 小 中式 院落 投资较大，招商运营难度较大 建筑业态丰富，各部分间相互依存、相互助益，资产价值高 大 长 大 城市综合体 难点 优点 资产 效益 开发 时间 开发 规模 方案 名称 汇报结束 Thanks! 成都景崇置业都江堰项目整体定位及物业发展建议 2012-8-18 项目审视 本项目属都江堰市区、位置相对较好、占据区位与交通优势资源的项目。 项目属性： 区域属性： 都江堰市区 都江堰市区，周边配套较成熟 城市综合区域 该片区现以工业生产为其主要功能，但周边已有较多成熟居民社区，且相当多工厂处于外迁阶段 交通优势 彩虹大道、双拥大道、天府大道等城市主干道环绕片区，区域有成青快铁都江堰站。 中等规模 占地48亩 优势资源 近邻走马河、江安河，距成青快铁都江堰站近 项目地块基本情况 地块数据： 占地面积：48亩 容积率：2-3 建筑密度：小于30% 绿化率：大于30% 限高：80米 项目地块为原榆次液压厂区，现工厂已完成搬迁。项目地块平整，无异型，开发条件较好。 项目地块四至 项目地块北至彩虹大道南段，南接亚大塑料厂区，西邻滨河社区居民自建房区，东靠双拥大道。 北 东 南 西 * 项目面临的三大机会 都江堰提出建设国际旅游城市的发展目标，城市发展规划将带动房地产业发展。 机会 1 机会 2 随着都江堰旅游产业的不断提升，有力推进了全市商贸、服务业的发展，进而将吸纳大量从业人口进入城市 。 机会 3 都江堰独一无二的优越生态人居环境，任然对外地人士置业安家有着难以抗拒的吸引力。 项目面临的三大挑战 房地产调控带来的市场平淡期仍在延续，购房者存在观望倾向。 挑战 1 与临近项目相比，本项目地块缺乏自然资源支撑，在景观配套方面处于相对弱势。 地块项目所在区域较缺乏人气，周边商业气氛薄弱，区域存在的药厂、塑料厂等对购房者有心理上的不利影响。 挑战 2 挑战 3 项目定位思考的关键点 面对不利的政策环境、平淡的市场，如何规划出符合市场发展趋势与购房者消费意愿的楼盘？ 关键 1 如何发掘区域的环境、交通、配套、等优质资源，形成高溢价？ 如何以差异化摆脱激烈竞争影响，实现突破片区的价格瓶颈？ 关键 2 关键 3 项目定位方向 周边竞争项目审视 都江堰高铁站 地块位置 青城半岛 御