都匀京都广场商业物业定位报告.doc

PAGE PAGE 3 京都广场C组团商业物业 定 位 报 告 2004年9月 贵州友联伟业投资顾问有限公司  京都广场C组团商业物业 定 位 报 告 一、都匀商业物业市场分析 1-1 都匀商业物业宏观市场分析 1-1-1都匀房地产市场 房地产界人士一直认为房地产的发展具有周期性，根据调查分析得出:一个城市的房地产发展分为三个阶段，发展期，高潮期，调整期。刚开始随着经济得发展，人们生活水平得提高，人们对居住和购物环境的要求提高，使房地产有了市场。由于城市建设和经济发展的需要，政府大力支持，开发商追求利益，市场的进一步需要，把房地产推上高潮。随后房地产市场开发过大，市场需要调整和市场需求需进一步培育，房地产进入调整期。 都匀市房地产市场经历了5年的持续上升，从2003年开始有所回落。房地产经济指标比上年同期有了不同程度的下降: □商品房新开工面积为284507平方米，比2002年下降10.7%。其中:商品房住宅面积228490平方米，比2002年下降16.9%。经营用房面积51449平方米，比2002年上升18.53%。 □商品房销售面积239073平方米，比上年下降11.04%.商品房住宅213485平方米，比上年下降11.36%，经营用房销售面积20689平方米，比上年下降21.4% □商品房住宅均价944.6元/平方米。比上年上升4.7%，经营用房均价5641.03元/平方米，比上年上升17.95%。 □市区商品房住宅现房销量比上年上升28.23%，开发区比上年下降35.87%；市区经营现房销售量比上年下降27.92%。开发区比上年上升7.26%。 □市区商品住宅期房预售面积92492平方米，比上年下降6.63%,开发区为18844平方米，比上年下降61.67%；市区经营房预售面积10999平方米，比上年上升25.12%，开发区为175平方米。比上年下降92.8%。 以上的统计数据说明2003年都匀市房地产大部分指标有不同程度的下降,商业地产开发体量增加，但销售量却在减少，房地产发展步入调整期。2004年4月底开始的以控制土地供应量、提高开发企业自由资金比例、缩减房地产开发信贷规模为主要手段的房地产市场宏观调控，加速了都匀调整期的来临，并强化了该趋势。， 1-1-2 商业物业的预、销售量呈 都匀市商业物业发展在经历了一段时间的市场洗礼后,买铺经营者在前一段的销售浪潮冲洗下实力已经大打折扣.在一轮激烈的竞价投资之后,买铺经营者(买铺自营或买铺出租)或惨淡经营或勉强维持,也正是这市场的残酷变迁,加速了投资者成熟的脚步。而对于投机者来说,1998年到2002年是投资黄金时期,这一部分人成为都匀房地产市场迅速变迁的得益者,基本完成其预期资本积累并相当迅速地淡出房地产市场。对于开发商来说，受过去商业物业销售成绩和巨额利润的鼓舞,开发热情仍然高涨,售价体系在高速发展时期的价格体系基础上进一步提高，但是却恰恰忽视了市场实际需求有限性和阶段性。市场供应量的放大，投资回报率的下跌，空置的大量存在，商业物业的购买主体由过去的投机者、投资者、买铺经营者三分天下的格局，随着都匀商业地产价值的快速理性回归，蜕变成投资者一股独大，买铺经营者声音微弱，投机者退出市场的格局，商业物业的销售变成与投资者在投资价值上的斗智斗勇。 1-1-3 都匀市房管局《都匀市房地产市场运行分析》中显示:从1998年到2002年五年时间，都匀的房地产经济在“资本置换、整合资源、以人为本、优化环境”十六字工作方针的指导下，五年来商品房开工面积1312238平方米，其中2002年达到317486平方米，占到总开发面积的24.19%。都匀市房地产业也正是于2002年达到高峰，经历了这一段时间的高速发展，商业物业价格曾一路飙升，销售市场也曾一度出现极度繁荣的“泡沫”景象。直到今天，都匀市整个房地产行业也没有完全从过去的繁荣的景象中走出来，商业物业定价并没有根据市场的变化作出调整。因此出现了新上市商业物业价格高企，价格背离价值，有价无市的情况。 都匀市大多数商业地产的开发者都不愿意对建成的商业物业削价割肉推向市场变现离场，典型如西苑大世界。每年的商业物业的销售面积有限，成交价格水平不高，高价商业物业在中心商业区及周边配套较好的区域大量空置（市中心的筑匀、广惠、海文、华欣大厦内铺大量空置），开发商转变为地产商。旺场——升值——卖场成为近两年来房开商不得已而为之的选择（如云都商业广场、现代城等）。 一方面高价商业物业大量空置，市场消化意愿有限，一方面开发商对价格采取不变的以静制动的销售策略，源于对商业物业价值的乐观判断和升值的良好预期；等待着商业物业投资回报率攀升时吸引投资或投机性买家入场，实现其开发之初设定的利润目标。所以，高价商业物业基本上处于有价无市的市场状态。在目