第五章 房地产开发项目可行性分析(二).pptVIP

第二节 房地产市场的调查与研究 五、房地产市场调查研究的内容 4、竞争对手调研 （1）确定调研内容 （2）在上述针对竞争对手的调查研究的基础上进行对比分析，评价竞争对手的优势与劣势。 （3）为项目所在企业的机构调整及开发战略提供准确依据。 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算 （一）房地产开发项目的投资估算 1、房地产开发项目成本费用构成 （1）土地费用 （2）前期工程费 （3）房屋开发费 （4）管理费用 （5）销售费用 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算 （一）房地产开发项目的投资估算 1、房地产开发项目成本费用构成 （6）财务费用 （7）其他费用 （8）不可预见费 （9）税费 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算 （一）房地产开发项目的投资估算 2、房地产开发项目成本费用估算方法 （二）房地产开发项目的收入估算 房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称为租售收入）、配套设施销售收入和自营收入等。 第四节 房地产开发项目的财务评价 一、房地产开发项目财务评价概述 1、财务评价的概念 财务评价是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。 财务评价是房地产开发项目可行性研究的核心内容，无论对开发商还是对给房地产开发项目提供资金支持的金融机构都是十分重要的。 一、房地产开发项目财务评价概述 2、财务评价的一般步骤 （1）选取、计算财务评价基础数据 （2）编制和分析财务评价基本报表 （3）进行不确定性分析 （4）提出财务评价结论 二、房地产开发项目财务评价基本报表 1、现金流量表 （1）现金流量表（全部资金） （2）现金流量表（自有资金） 2、损益表 3、资金来源与运用表 4、资产负债表 5、财务外汇平衡表 三、房地产开发项目财务评价指标 1、房地产开发项目财务评价指标体系 三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标 （1）投资回收期 三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标 （2）投资利润率 （3）投资利税率 三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标 （4）资本金利润率 三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标 （5）借款偿还期 三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标 （6）资产负债率 （7）流动比率 三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标 （8）速动比率 速动资产＝流动资产－存货 三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标 （1）财务净现值 三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标 （2）财务净现值率 三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标 （3）财务内部收益率 计算FIRR的方法主要有两种：方法一：插值法 计算FIRR的方法主要有两种：方法二：Excel函数法 三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标 （4）动态投资回收期 四、房地产开发项目的不确定性分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、概率分析 第五节　房地产开发项目 可行性研究报告的撰写 一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 1、封面 2、摘要 3、目录 4、正文 5、附表