房地产产品和各种市场因素的关系XXX年 80.pptVIP

房地产产品和各种市场因素的关系 平凡地产研究工作室 2008-6-16lineao10@ 市场需求的角度看项目开发和产品设计 政府 （经济发展 城市形象 社会问题） 开发商（效益 品牌） 消费者（使用 投资） 设计师的角度看市场和产品的关系 体验-发现价值-跟随或者引导创新 大城市和超级大城市建设决策者面对的问题 大城市相关问题分析 城市建设的需求 规划：符合城市规划的要求；符合整体产业布局要求、交通管理要求、环境设施标准要求；符合城市风貌建设的要求、自然保护、文化保护要求； 建筑：建筑风格、高度；对环境的影响；带来能够带动消费、增长税收的业态和产业；使用节能绿色材料和技术； 带动政府决策者的设计因素……经济的、文化的或者意识形态的 中小城市及城镇的相关问题 案例：上海新天地 案例：上海一城九镇规划之安亭新镇 定位：上海是东西方文化的交汇处，市区的“建筑万国博览”，已成为海派文化的重要组成部分。一旦郊区建成“万国城镇”，与市区的“万国建筑”相吻合，和具有江南水乡古镇特色的现代化城镇相结合，则不仅会吸引越来越多的市区市民搬到郊区居住，还会吸引更多的海内外游客来旅游。 动机:高水平的就地城市化 做法:建成各国风貌 的万国城镇，打破千城一面 案例：CCTV和国家大剧院 城市功能需要 经济持续发展壮大的背景下，作为城市形象代表的政府的心态 案例：深圳城中村 改造 改善和利用 回避 案例：太湖旅游度假区的开发和保护 旅游产业发展 环境保护 开发商的需求 开发利润和效益 品牌和企业的可持续成长 开发利润和效益 易销售，利润高；资源价值最大化利用 品牌和企业的可持续成长 工程质量好 服务形象好 案例：荣尊堡 案例：雅诗阁酒店服务公寓 案例：深圳999丹枫白露酒店-女士楼层 设有别具特色的女士楼层，为照顾到女性的生理和心理特点，房间内的所有摆设均为女士特别而设。整个房间色调柔美明朗，装潢雅致迎合时尚女性的品味，别致的香薰灯，白色的蝴蝶兰，清新的绿色植物，为女士提供独享的幽雅小天地。房间内特别配备了全套的女士护肤妆扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的温馨和舒适。 使用者的需求 住宅居住的需求 房地产投资客户的需求 体验式消费类客户的需求 住宅居住的需求 不同人群需求层次和居住的对应关系 保障类 安居类 舒适类 品味生活类 案例 观唐、运河岸上的院子、naga上院 上海，青年汇；蚂蚁工房 投资客户的需求 投入资金额度 回收周期和利润率 投资风险大小 案例 庄胜-崇光百货 沈阳万达广场 小产权写字楼投资 案例 建外soho 现代汽车大厦 体验式消费客户的需求 购物空间的变化 娱乐性消费体验 业态的组合 设计工作者的角度看产品和市场 谢谢 皇冠国际酒店 皇冠国际酒店 皇冠国际酒店 单元面积大小--总价 外立面形象 办公空间使用效率 公共装修品质 设备配置标准 材料 服务标准和品牌 整体性物业的营运投资 建筑地段 建筑形象 建设品质和质量 维护成本 营运的市场效益预期 开发模式对比 特色化、差异化 总价原则 建设成本的合理控制 确立针对性目标 设计特色化、差异化 总价原则 建设成本的合理控制 空间和功能 奢华型 舒适性 安居型 保障型 管理和服务 材料和工艺 住宅 空间和功能 分时度假类 第二居所 投资类 管理和服务 材料和工艺 酒店公寓…… 其它…… 关注生活方式、使用方式。耐用、精致； 形成特定形象和文化感受； 物业服务质量好，配套设施适宜 马斯洛需求层次理论： 生理上的需求 安全上的需求 感情上的需求 尊重的需要 自我实现的需要 保障类 安居类 舒适类 品味生活类 总价敏感 功能敏感 教育配置 环境质量 服务配套 交通 人群 户型配比和面积段 社区配套 景观环境社区文化 物业或者酒店式服务 材料选用和细节品质 倡导的生活方式 邻里关系和社区认同 张永和是为这一项目定下了宁静平和的灰色基调的人，他所思考的问题是——富人在郊区到底要怎么居住？ 他说:“基于我们对生活本质的了解，今天在城市中生活的人们接受的非视觉信息实在太多了，被动地接受着一种让人烦躁的氛围。一般工作的人在家的时间除了睡眠也就两个小时左右，我们把享受这两个小时的品质定义为‘干净’和‘安静’，这两个‘JING’决定了整体的建筑风格和色调选择。” 从青年“汇”到青年“会”-青年“都会” 从蚂蚁工房到Beehouse 从蚂蚁工房到Beehouse 面积大小--总价 经营管理和回报方式 业态选择 配套设施和使用计