房地产抵押 估价报告 的专业审核.pdfVIP

房地产抵押估价报告的专业审核 顾振发 (上海安大华永房地产估价咨询有限公司) 【摘要】 目前越来越多的企业和个人利用金融资本的意识和依赖程度不断增强，从而 产生了大量的房地产抵押估价业务需求。为了进一步规范估价行为、保证估价质量和防范 估价风险，各估价机构、行业协会和商业银行均从不同的角度，提出了加强房地产抵押估 价报告专业审核的课题。本文先阐述专业审核的概念，然后根据有关估价规范和指导意 见，结合实务经验，依次针对估价报告的完整性、估价工作的合法性，以及估价技术操作 过程(包括估价对象描述、估价的假设和限制条件说明、估价方法选用、估价测算过程、 估价结果确定和估价报告应用风险分析等)的规范性和合理性，就如何具体进行专业审核 的一般问题做了初步探讨。 【关键词】房地产抵押；估价报告；专业审核 我国经济的持续增长和商业银行的快速发展，促使越来越多的企业和个人利用金融 资本的意识和依赖程度不断增强。当这些企业和个人出现资金需求的时候，往往以其合 法拥有的房地产作为抵押物，向银行申请贷款支持，从而由这一资本市场产生了大量的 房地产抵押估价业务需求。房地产抵押估价目前是众多房地产估价机构的一项重要业务 来源。 ． 为了更好地满足这一资本市场对房地产抵押估价的需求，进一步规范估价行为、保证 估价质量、维护房地产抵押当事人的合法权益和防范涉及估价问题的种种风险，建设部等 三部委以建住房[2006]8号文发布了《关于房地产抵押估价指导意见》(以下简称《指 导意见》)。在贯彻执行这一文件的过程中，各估价机构、行业协会和商业银行均从不同的 角度，提出了加强房地产抵押估价报告专业审核的课题。 有关各方在进行房地产抵押估价报告专业审核时，虽然都是根据自己的不同需要，从 不同的角度，以不同的形式进行的。但无论是哪一方进行审核，审核的具体内容和要求大 体上是一致的，即共性的东西应该是主要的。本文即基于此，首先阐述专业审核的概念， 然后根据《房地产估价规范》(以下简称好规范》)和《指导意见》，结合估价实务经验， 依次针对估价报告的完整性、估价工作的合法性，以及估价技术操作过程的规范性和合理 性等方面的内容，就如何进行房地产抵押估价报告专业审核的二般问题，做一个初步探 讨，供同行及商业银行有关人员批评指正。 4sl 第六部分抵押估价 一、专业审核的概念 房地产估价报告的审核可以从专业角度进行审核，也可以从非专业角度进行审核。所 谓非专业审核，如某些估价报告使用方(包括抵贷双方)，仅仅对估价结果是否符合自己 的意愿，进行的审核；又如估价机构考虑到估价报告中出现任何低级错误都不是小事，往 往以杜绝出现低级错误为目的，安排专人对报告中的文字、数字和标点符号，以及报告样 式(虽然各估价机构都有体现自己特色的格式电子版本，但有时会出现“拷贝”走样和用 错版本的问题)进行的审核，等等。 所谓专业审核，是指由房地产估价专业知识和实务经验较丰富、语言文字功底较深 厚、工作责任心较强、为人正直敢言的审核人员，根据《规范》和《指导意见》，从估价 报告的完整性，以及估价的合法性、规范性和合理性等方面，对其他估价师已完成的估价 报告进行全面审核并提出专业评价意见的行为或过程。专业审核一般采用室内审核形式； 只有在特殊情况下，才会结合采用现场审核形式。专业审核又可以分为内部审核和外部审 核两种类型。 ． 内部审核是由本估价机构的审核人员，对本机构内其他估价师已撰写完成、但尚未正 式出具的估价报告，进行的质量控制性审核，并从专业角度具体提出进行修改、重新撰写 或者同意出具报告的意见。估价机构内部审核的对象是所有拟出具的估价报告，并采用三 级审核方式。 外部审核主要是由报告使用方(如商业银行)，或者政府行业主管部门和行业协会， 各自组织审核人员，对某个估价机构已正式出具的估价报告，进行的质量评判性审核，并 以此作为依据，从专业角度具体提出对该估价机构执业行为和专业能力的评价意见。外部 审核的对象，不是所有的估价报告，而是根据特定需要，