房地产政策的利益博弈视角观察.pptVIP

1 中国房地产行业政策属性及政策走势的利益博弈视角观察 目 录 话题一：中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局 房地产业在国民经济中的地位特征 中国房地产行业的基本制度 中国房地产业的特点及产业链特征 中国房地产业关联的利益博弈整体格局 话题二：近年来政策走势的利益博弈视角分析 土地政策分析 金融政策分析 交易政策分析 当前阶段整体政策调控的综合分析 物权法展望 话题三：政策导向下的行业发展大势及思源企业发展战略随想 目录 房地产业在国民经济中的重要性，在产业结构中的地位，直接决定了中央宏观政策的倾向以及房地产各关联主体（尤其是开发商）的话语权，也影响了房地产业关联利益博弈的整体格局。 房地产行业对经济增长有很大的直接拉动作用 房地产投资与房地产消费直接拉动经济增长（拉动宏观经济增长的三架马车）。 房地产投资占固定资产投资的比例逐渐上升： 2003年，房地产开发投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅(26.7%)3个百分比。 98年东南亚经济危机之后，扩大内需以政府基础设施建设为重点，房地产发挥了重大作用 房地产消费占GDP的比例连年上升： 1996年的2.1%，跃升至2001年的5.7%（5年时间增加了1.4倍），2004年占8.4% 房地产行业对经济增长巨大的带动与杠杆撬动作用 房地产产业链包括多个环节，关联产业庞杂 房地产服务业的市场细分 房地产行业的发展程度与城市化进程息息相关 城市化是社会发展的必然趋势，城市化不仅是人口、产业向城市积聚的过程，同时也是农用地转化为城市用地、城市房地产需求急剧膨胀的过程。 中国的农村城镇化进程不断加速，城市建设持续提速 1990年，城市化率18.9% 2003年，城市化率约40%，城市人口5.2亿，农村人口7.6亿 照此推算2020年城市化率将达到60%，以人口16亿计算，城市人口9亿，有4亿农民要进入城市 城市化进程与房地产发展息息相关： 城市化进程的核心是城市经营、土地运作，其核心便是经营土地。土地是承载城市发展的最基本载体，无论城市规模的变动，还是经济增长，最终都体现在城市土地利用规模、密度和结构上，经营城市和提高城市竞争力的最终结果，都体现在城市土地总体价值上。 增长的城市人口的居住（住宅房)、就业、生活（商业用房）、教育医疗等需求依赖房地产发展，又带动房地产发展 产业的聚集带动房地产发展（工厂、经济园区） 房地产行业发展能优化投资渠道并扩大消费 资本具有追求利得的基本属性，房地产业发展有利于扩大、优化投资渠道。 高额利润率吸引其他行业的剩余资本进入； 房地产区域性的特点吸引不同地区间的资本流动，促动经济落后区域的招商与经济发展(江浙资本向内地转移）； 吸引外资进入中国（国外投资基金、游资)，如何记黄埔和长江实业、凯德置地;要考虑人民升值的预期 我国民间存在大量游资，但面临着出路不畅的问题。 股市一天比一天熊，不能扛起资金分流的大旗； 物价指数（CPI）快速攀升，2003年末进入负利率时代； 其他行业或投资领域利润趋减； 温州购房团，山西购房团不足为奇； 有利于分流储蓄余额。 国内城乡居民储蓄存款余额，从1996年的3.85万亿元，到2001年的7.4万亿元，再到2003年的10.94万亿，连年高涨，增势不减，如此高的增幅表明我国居民手中蕴藏巨大的投资和消费能量。 房地产行业发展创造了庞大的岗位需求缓解就业压力 房地产开发企业的数量庞大，全国一万多家，需要大量的人才 更重要的是，房地产带动其他众多的关联产业（房地产服务业、建筑业、建材业、能源）的发展，更提供了数量庞大的就业岗位。 建筑行业劳动密集型产业，吸引需要大量建筑工人，吸引农民工进城，分散农村剩余劳动力 房地产行业发展关乎老百姓安居乐业、政治稳定与执政党生存发展 土地资源的稀缺，使其成为战争爆发、朝代更替的焦点 土地问题的合理解决也是中国共产党革命成功、建国执政的重要基础 农业用地（耕地） 、粮食产量关乎国计民生，尤其是人口大国的中国 人民的居住需求需要满足：居者有其屋。 住房保障制度：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜 吃饭、居住问题代表老百姓的切身利益，关乎政治稳定 小结：房地产业在国民经济产业结构中的地位 无论从经济角度、还是政治角度，房地产业对国民经济产生的作用是至关重要的。 从行业的经济产值来看，房地产行业可能不符合作为支柱产业的标准（GDP10%)，但是，从房地产关联行业的庞杂来看，房地产行业绝对是对国民经济而言占有基础性地位的行业. 关于房地产业在国民经济中的地位（支配性/从属性）、房地产业是否国民经济中的支柱产业，存在争论！这个问题本身，也成为各方博弈的一个焦点（后面案例分析） 博弈案例：房地产行业是否国民经济的支柱产