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房地产概念交流 2017-11-12 23:10 房地产 写在前面的话 我是一名房地产从业人员，在工作的过程中一个想法，即能不能把我了解的东西 和同行做个交流，同时让购房者了解房地产，能买到合适的房子。基于此，写文 章，不喜勿喷，谢谢！ 我们深入浅出，先从概念入手，以后理论联系实际解决所出现的问题。本篇介绍 房地产的基本概念，给大家简单交流一下房地产的概述、面积、识图及性能评定。 要对客户负责 房地产是一种非常价值大、质量性能、产权办理都很复杂的特殊商品。房地产从 业人员不只是简单的销售就完了，是为了为房地产交易者进行房地产交易提供专 业服务，要做好房地产服务应调查了解，用心感受交易的房地产并向客户作出真 实，客观完整的描述和说明。 房地产是实物、权益和区位的统一。 房地产的实物主要指我们所购买的房地产的实体，即哪个地方哪栋楼的哪个房间。 房地产的权益是无形的，看不见的，是衍生出来的利益。权益有房屋所有权、使 用权、租赁权、广告收益权等。 房地产的区位是房地产的空间位置，一般来说。是与其他房地产或事物在空间方 位上的距离关系。除了地理坐标位置，还包括与其他重要配套相关距离，有可及 性和便利性要求。 房地产的重要性。房地产是一种量大面广的财产，像咱们县城要结婚，孩子上学 都必须要有房产，同时也是一种特殊的商品，有使用、投资的双重功效。 房地产的主要特征。房地产有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、用途 多样、易受限制、难以变现和保值增值等特征。 房地产的面积。 建筑面积，是指房屋各层水平面积的总和及房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积 的总和。 使用面积，是指房屋内实际能使用的面积。 预测面积，也是我们合同约定面积，是新建商品房出卖人和买受人在签订购房合 同时所约定的买卖商品房的面积。 实测面积，为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。 产权登记面积，是登记不动产权属证书时的面积，一般为实测面积。 面积关系 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有公共建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 使用面积与建筑面积之比称为得房率，一般越大越好，说明面积利用率高，公摊 小。一般来说，一梯两户的板式住宅，多层，公摊都很小。 房地产的地图 地籍图，是标明土地权属界线面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图，地籍 图也是土地的户籍。 建筑总平面图，是用来说明建筑场地内房屋道路绿化的总体布置的平面图。 建筑平面图，是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后对剖切面以下部 分所作的水平投影图。一般中间几层的平面布置完全相同，为标准层平面图。第 一层房间的主要为车库和储藏室平面图。屋顶的水平投影称为屋顶平面图。一般 我们在售楼处看到的平面图，都是标准层平面图。 户型，也称为房型，是指房屋内部格局的类型，如一套住宅是几室几厅几卫。我 们平时接触的户型图是最多的，它的作用是与房屋的区位图、内外部状况照片、 周围环境照片一样，利于客户筛选房源，提高客户的购房效率。 住宅的主要种类 新住宅又称增量住宅，简称新房，一手房，是指新建成的住宅，主要是指新建商 品住宅。 存量住宅，又称二手住宅，简称存量房，二手房，一般是居住使用过的住宅。现 在我们县城里面主要是有这两种住宅样式。 楼层区分，在我们县城里一般是这样： 低层住宅，为一到三层。 多层为四到六层。 小高层为七到十二层。 中高层为十二到十七层。 高层为十七层及以上。 高度超过一百米的住宅为超高层住宅。 楼层确认及层高 自然层为实际层，一般按楼板地板结构分层的楼层数。采光窗在室外，地坪以上 的半地下室层高在 2.2 米以上的计算自然成熟。 一般室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内 净高较高的住宅不会使人有压抑感，一般为 2.8 米到 2.9 米。南城区清河上城就 以其室内4.3 米高为卖点。另外，在江南府邸、鑫海翰林苑等楼盘，其商铺层高 也达到 5 米多，感觉宽敞明亮。 卧室起居室的室内净高应不低于 2.4 米，厨房卫生间的室内净高应不低于 2.2 米，如果太低的话会感到不舒服。 居住舒适度 咱们县城都是板式住宅，在居住舒适度上居住密度越低，越舒服，反映居住密度 的是容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率越大， 意味着密度越高，人越多，越拥挤，所以，容积率越小，意味着居住越舒服。县 城经典的墅质电梯洋房，如田坤国际花园、佛山盛景、花千树、鑫海翰林苑及东 城区的信德阳光城，都比较休闲宜居。按居住舒适度来排序：低层低密度大于高 层低密度大于低层高密度大于高层高密度