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物业经营实务与案例分析 第二章 房地产投资及其区位选择 Thank u! * * 物业经营管理的未来发展 12 零售商业物业经营管理 11 写字楼物业经营管理 10 财务管理与绩效评价 9 合同与风险管理 8 成本管理 7 租赁管理 6 房地产市场与市场分析 5 收益性物业价值评估 4 房地产投资分析技术 3 房地产投资及其区位选择 2 物业经营管理概述 1 学习目标： 掌握：房地产投资及其特性，房地产直 接投资和间接投资的区别与联系。 孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地 产投资风险的种类，房地产区位 的内容。 了解：不同类型房地产投资项目对区位 的特殊要求。 学习目标： 掌握：房地产投资及其特性，房地产直 接投资和间接投资的区别与联系。 孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地 产投资风险的种类，房地产区位 的内容。 了解：不同类型房地产投资项目对区位 的特殊要求。 2.1 房地产投资的内涵 投资VS融资 投资VS投机 2.1 房地产投资的内涵 泡沫VS过热 2.1 房地产投资的内涵 一、房地产投资的涵义 （一）投资的一般涵义 投资通常是指投入一笔货币资本（或其它某种资产类型），通过生产经营，期望将来能够获得的收入，超过原来的价值，即预期收益 【投资的影响因素】 投资机会 投资收益水平 储蓄水平 2.1 房地产投资的内涵 （二）房地产投资的基本含义 房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 【例如】 房地产开发 出租经营而购买住宅或办公楼 资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产 企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库 2.1 房地产投资的内涵 [实现财富最大化] 投资者可以获得作为房地产业主的荣誉 获得较高的收益和资本增值 可以降低其投资组合的总体风险 抵御通货膨胀的影响 投资者进行房地产投资目的： 2.1 房地产投资的内涵 二、房地产投资的特征 1、房地产投资对象的固定性和不可移动性 2、房地产投资的高成本性 3、房地产投资的长周期性 4、房地产投资的高风险性 5、房地产投资的强环境约束性 6、房地产投资的低流动性 2.1 房地产投资的内涵 三、开发型房地产投资过程 投资机会选择与决策分析阶段； 前期工作阶段； 建设阶段（三控两管）； 租售阶段。 2.1 房地产投资的内涵 质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理。 进度控制：横道图法、网络图法（关键路线） 2.1 房地产投资的内涵 思考： 小张洗米及将电饭煲接上电源需2分钟、蒸熟米饭20分钟、洗菜5分钟、炒菜10分钟，小张从12:00开始准备，什么时候能开饭？ 2.1 房地产投资的内涵 四、房地产投资的常见分类 1、按物业类型： 写字楼物业投资、零售商业物业投资等。 2、按投资者是否直接参与管理 房地产直接投资、房地产间接投资 3、按房地产开发建设的阶段不同来划分 房地产开发投资、房地产置业投资 2.1 房地产投资的内涵 房地产间接投资 房地产间接投资包括买入房地产上市公司的股票和债券及房地产投资基金，而房地产投资基金包括了房地产私募投资基金(或称:房地产股权投资基金)和房地产投资信托基金。 2.1 房地产投资的内涵 2.2 房地产投资实践 如何投资理财？？？ 为何投资理财？？？ 从30岁开始，一个“小康”之家要花掉多少钱？ 100万：买一套房子 129万：买一辆25万元的车，10年换一辆，养车费1500元/月 60万：把一个孩子拉扯到大学毕业 144万：家庭生活基本开支，3口之家4000元/月，直到退休 144万：孝敬双方老人以及为老人的医疗开支，4000元/月 75万：家庭休闲生活，包括旅游、度假、休闲，30000元/年 72万：退休后的20年中，老两口每个月支出3000元 ￥724 0000 2.2 房地产投资实践 十年前如果你有10万你将投资…… 汽车 股票 房产 现在…… 汽车淘汰 10万 股票-不确定 房产增值 10万 2.2 房地产投资实践 房地产独有的保值增值： 年均上涨率8% 第1年：108.00万元 第2年：116.64万元 第3年：125.97万元 第4年：136.05万元 第5年：144.89万元 第6年：156.48万元 第7年：164.30万元 第8年：177.44万元 第9年：19