房地产企业成本控制要点应用指南(1).doc

PAGE 1 房地产企业成本控制要点应用指南 我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本《公司成本控制要点应用指南》。其中有三点需要说明： 第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。 第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以〈控制什么——What〉、〈怎样控制——How〉和〈谁来控制——Who〉的编写形式，仅提供一本应用指南。 第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。 目 录 目 录 目 录 第一项 …………. REF _Ref484587871 \h \* MERGEFORMAT 立项成本控制要点应用指南 第二项 …………. REF _Ref486643698 \h \* MERGEFORMAT 规划环节成本控制要点应用指南 第三项 …………. REF _Ref484588164 \h \* MERGEFORMAT 招投标环节成本控制要点应用指南 第四项 …………. REF _Ref484588177 \h \* MERGEFORMAT 施工环节成本控制要点应用指南 第五项 …………. REF _Ref484588187 \h \* MERGEFORMAT 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 第六项 …………. REF _Ref484588198 \h \* MERGEFORMAT 销售环节成本控制要点应用指南 第七项 …………. REF _Ref484588209 \h \* MERGEFORMAT 工程预决算环节成本控制要点应用指南 第八项 …………. REF _Ref484588220 \h \* MERGEFORMAT 期间费用的成本控制要点应用指南 第九项 …………. REF _Ref484588240 \h \* MERGEFORMAT 物业管理成本控制要点应用指南 附件 …………. 北京公司规范化管理系列文件 第一项 第一项 立项成本控制要点应用指南 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 开发形式 新征土地 ?征地费用 ?少交或晚交，力争减免 ?项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。 ?拆迁安置费用 ?房产确权后办理拆迁安置费用 ?项目部负责 ?大市政费用 ?自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 ?工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。 ?规划条件 ?满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 ?项目部、设计部负责 买断项目 ?买断内容 ?明确买断内容明细 ?项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成 ?付款总额 ?为公司争取最大利益 ?项目部负责 ?付款时间 ?周期长、次数多 ?项目部负责 ?三通或七通一平的标准 ?明确验收标准明细 ?工程部、项目部负责 ?手续风险 ?与项目付款时间直接挂钩。 ?项目部负责 合作开发 ?合作方式 ?符合集团要求，有利于北京公司； ?项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成 ?分成比例 ?双赢原则； ?项目部负责 ?交房时间 ?尽可能地延后交房， ?工程部负责 ?交房标准 ?不低于合同中交房标准 ?项目部负责 ?付款总额 ?付款时间 ??选择有利于公司利益的方式 ?项目部负责 ?项目部负责 第二项 第二项 规划环节成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 规划方案 （1）可行性规划设计 ?市场信息搜集和分析 ?市政状况信息分析 ?规划要点确立 ?可行性研究设计任务书?可行性设计变更 设计部负责，项目、审算、销售部配合 暂缺相应可操作参考文件，以下同 （2）方案评审 ?组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。 ?未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组