成都市房地产发展历程.pptVIP

序言: 成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福利分房制度的取消，按揭贷款买房的发展，市场呈现出供需两旺的局面。同时，为对抗1997年亚洲金融风暴，拉动内需，作为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的房地产企业也如雨后春笋般相继面世。有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅开始注重建筑的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯等，小区绿化也逐渐产生。1994年7月5日《城市房地产管理法》颁布(1995年1月1日实施)，这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律 ，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。 1.成都房企走向鼎盛(代表企业：金房集团、置信) 　1993年，成都第一个房地产集团——成都金房集团成立，后来成为成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆启航。而成立于1988年的成都首批20余家房地产企业：金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司持续发力，成都本土房地产企业在这一时期风生水起。正是在这个时期，乐民、青年等房产公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。从开发商的数量上看，成都楼市由此进入了前所未有的“鼎盛”时期。表现最突出的无疑是置信。置信在双楠片区的挥洒值得成都房地产史上大书特书。 2.河居时代到“置信生活方式”(代表产品：上河城、置信“双楠谊苑”) 　　成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1998年，府南河综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南河开创了成都最早的河居时代，也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。 在1997年，置信开发了他的第一个项目——双楠谊苑。当时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问津的农田。年轻的置信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项目中，起价每平方米不到 1600元的双楠谊苑被称为当时“老百姓买得起，有钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。在置信双楠谊苑的带动下，才有今天高品质生活社区——双楠小区的出现，置信在双楠谊苑的营销基础上，开创了一种全新的“置信生活方式”模式，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子”成为各大开发商恪守的信条。 3.开发区域向二环集中(一环、二环都是市中心) 　由于置信对双楠片区的成功开发，成都房地产开发突破前一阶段集中在一环之内的格局，开始向二环集中。随着二环路沿线住宅开发的逐渐完成，二环路在人们的意识中已经和一环路一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改观，有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅已经开始注重外立面的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯，绿化也开始打造，购房者在这一时期大多把重心放在生活的便利性上。 4.上河城昙花一现 　　这一时期，由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府改造工程——上河坝项目之后，几个具有艺术天赋的建筑文化人聚集一起，就这个占地只有43亩的府南河住宅项目市场定位和营销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人在内的当时豪斯物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院情结、文化人情结和品位。因此，对于上河城项目，他们融入了许多人文的东西、艺术的因子。于是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧情结的广告：“一座充满回忆的新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小巷。竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌广告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销售回款就达到了1.1亿元。 6.如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的一帮智囊团对房地产营销理念和策略的全新理解和准确把握，那么，上河城的失败，也应当仁不让地归结于豪斯物业的管理者。公司管理上的混乱，是导致上河城和豪斯物业崩盘的最直接原因。豪斯物业开创初期，总经理一级的老总就设了近10个职位，而豪斯物业发展的鼎盛时期，公司员工达到了140人，每月开支仅工资一项就是好几十万元。如此庞大的员工队伍，与开发13万平方米、43亩项目的规模和开发周期极不相称，这使他们错失了良好的市场发展商机，在遭遇市场形势突变时，几乎无力调头和还手。 陈家刚和他的豪斯物业算是给本土企业提了一个醒，房地产市场上虽然有着较高的利润空间，但即使在产品上有着清晰的定位，也并不意味着可以无限的扩张，企业必须结合市场有一个良好的定位和把控。好在，同时期的杨豪和他的置信已经展开了军事化