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　房地产开发基本知识 房地产与房地产业 一、房地产 1、地产业的概念和分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房地产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房地产按照不同的标准可以划分为不同类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 2、房地产的特性 （一）地产位置的固定性 （二）房地产地域的差别性 （三）房地产的高值耐久性 （四）房地产的保值增值性 二、房地产业 1、房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。房地产业的主要内容具体地说就是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； （5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； （6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 2、房地产业与建筑业的关系 房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 三、我国住宅产业的发展前景 1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大要求 2、流动人口增长对住宅形成巨大需求 3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求 4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅 房地产开发经营的程序 房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 建设工程项目设立和企业组建； 房地产建设工程项目规划与审批； 土地使用权的取得； 征地与拆迁； 工程建设与管理； 房地产的租售管理； 房地产的物业管理。 房地产开发经营的基本程序 虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本是相同的。根据房地产经济发展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营管理各阶段以及各阶段需要完成的工作，进行比较具体地说明。厦门市房地产开发经营管理基本程序如下： 房地产开发建设土地使用权的取得 国家土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。 二、土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让 （一）土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 1、土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。 2、土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。 3、土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。 4、土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的种种最终归属。 （二）土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。 （三）土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念 土地使用权是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的(土地生地)，也可以是完成市政设施（）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 2、土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖和挂牌四种合同形式进行。 （1）协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。 （2）招标出让土地使用权，是指在规划规