房地产住宅开发与设计中产权意识的探讨.pdfVIP

房地产住宅开发与设计中产权意识的探讨 赵衡宇1，陈琦2 (1．浙江工业大学，浙江杭州310032；2．中国美术学院，浙江杭州310024) 摘要：本文阐释了在房地产开发与设计中尊重主体产权的意义与重要性，探讨了产权意识在我国地产开发中得不到重视的现状 体制背景。以及在各种地产住宅开发设计中忽视物业价值与收益的具体问题与对策分析。 关键词：产权意识；住宅开发；房地产市场；价值 中图分类号：F293．35 文献标识码：A 文章编号：167卜8089(2010)o卜0026—02 一、关于产权 建筑师和规划师也应该从城市整体的利益出发，从更长远的角度 产权制度是一种基础性的经济制度，西方产权学者在对产权 考虑，对其加以约束和引导。显然，单靠其中某一个层面很难实现 的界定时采用了多角度的表述方式，德姆塞茨认为，“所谓产权， 这种均衡合理的发展，例如法规不完善、或是含糊其辞，地产开发 就是指使自己或他人受益或受损的权利”，在《新帕尔格雷夫经济 者就会把一些不合理的要求强加给建筑师，或是“打擦边球”，以 学大辞典》中对产权定义为：“产权是一种通过社会强制而实现的 损害业主长远利益为代价变更设计。在法制不够严格的市场环境 对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。”该定义强调的产 中，规划师与建筑师也会违背真正产权人的利益，而只顾赚取自 权是一组权利，这一组权利包括：①使用权，即在法律允许的范围 身的设计利润，缺乏责任心。 内以各种方式使用的产权。②收益权，即在不损害他人的情况下 三、产权意识在不同住宅产品设计中的体现 可以直接从权利本身或经由合同关系从别人那里获取收益。③转 就城市集合住宅来说，现在的发展阶段仍很不均衡，尚有很大 让权，即通过出租或出售把与财产有关的权利让渡给他人。这里所 一部分人的基本居住要求还没有得到解决，但也有一部分入已经 说的产权意识就是指产权拥有者自觉维护以上各种权利的意识。 在追求居住品质。前者最大的需求是户数、面积和户型。而后者更 二、房地产开发过程中缺乏产权意识的问题与背景 多的关注着空间、环境、建筑的时尚造型、立面等等非使用性因素。 房地产开发与建筑设计完成的过程同时也是物质财富产生 任何商品都有其针对的特定的消费者群，建筑产品也不例 和增值的过程，对产权意识的尊重程度的差异是决定不同房地产 外，针对不同类型的产权人的住宅建筑开发所应解决的主要矛盾 开发企业优劣成败的非常重要的因素。如果把建筑的一切优劣因 不同。好的建筑产品遵循的仍然是经济、实用、美观这三大原则， 素都归结反映为市场价值的话，建筑的价值属性就成为衡量一个 但是不同的建筑对这三点的侧重点不能一概而论。以此设计应该 建筑好坏的重要的评判标准之一。尤其在我国，由于个人不能购 以产权人的需要出发，准确分析产权人的属性，确立三大原则之 买建设用地的使用权而必须通过开发商这个媒介，这使得建筑的 间平衡取舍的关系，将两者精确对位，并在建筑作品中表达出来， 价值属性越发的凸显出来，成为产权人最为关注的问题。开发商 这才是尊重产权意识的体现。 的产生是建筑生产社会化的需要，是降低个体产权人生产成本。 比如经济适用房及其他针对较低收入人群的住宅，产权人最 集合专业力量，代言客户需求，并从中牟利的市场机构。从宏观上 关心的往往是适中的面积，合理紧凑的户型和尽量低廉的价格， 和微观上来看，开发商和建筑使用者的根本利益是一致的，开发 而对建筑形象、外立面材质、住区环境景观的要求相对较低。城市 商作为间接的产权所有者，直接与各种建筑工种设计师打交道。 青年白领看重的是住宅的城市区位、户型的紧凑便利，以及景观 它反映的要求总是从建筑的价值属性出发的，其中的一部分是真 和建筑形象的品味，由于白天在家时间不多，对朝向、楼层、公共 正产权人的要求，当然也有一部分是它作为市场主体的自身要