房屋赁合同欺诈及防范.docVIP

房屋赁合同欺诈及防范 一、什么是租赁合同？ 租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人交付租金的合同。房屋租赁合同是租赁合同其中的一种，除标的物不同于一般租赁物外，法律关系及法律问题一律适用普通租赁合同的规定。 二.租赁合同一般应规定的内容; （一）、租赁物的名称； （二）、租赁物的数量； （三）、用途； （四）、租赁期限； （五）、租金及其支付期限和方式； （六）、租赁物的维修和保养。 （七）、违约责任 除以上主要条款外，当事人还可以另行约定其他条款。如，担保条款。 而房屋租赁合同的主要内容应当包括：1、双方主体资格的确认；2、房屋用途的说明或者限制；3、租赁房屋的位置及现有装修设备状况及返还状况的约定；4、租赁期限、交付时间；5、租金、支付时间及支付方式；6、保证金及订金的约定；7、租赁期间因房屋产生的费用分担约定；8、房屋的维修和保养及改造；9、房屋的分租、转租约定；10、合同的变更、解除与终止；11、续租；12、违约责任及通知、保密等协助义务。 三.房屋租赁合同的漏洞及欺诈 1、市场形势变化而引起的风险与漏洞： （风险）市形势变化对于合同当事人来讲是最大的风险，因为如果没有认真分析与评估该房屋经营业态，盲目订立合同，由于该商圈的业态调整而导致经营损失，因此要防止订约的盲目性，坚持市场调查，进行可行性分析报告，坚持没有市场调查就没有发言权。 （对策）因此各分公司领导、各拓展主管及相关负责人一点将市场工作做细做透，要做到商圈定位准确、市场评估真实可信，防止盲目签订房屋租赁合同。 2、合同当事人上的漏洞及欺诈 （风险） A、.对合同主体资格未进行认真审查，对方无民事权利能力或履约能力。（与无总公司授权的分公司、或者公司部门等无法人主体资格的当事人签订房屋租赁合同）主要因为在订立合同前未对当事人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金以及不能取得租赁物的使用权等情况发生。 B、.代理人超越代理权限，以被代理人名义签订房屋租赁合同。 在房屋租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据《民法通则》有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。 C、在房屋租赁合同转租或者转让过程中，因原合承租人没有转租或者分租权利而对方故意隐瞒这一问题，导致转让合同无效，使用我方不能安期进场。 （对策）针对合同当事人及当事人权利的漏洞及欺诈防范对策主要是：A、房屋租赁合同转租或者转让过程中，认真审查原合同关于承租人转租或者分租权利的约定是否真实有效，且同时与原合同中的甲方（即房屋产权人）进行核实相关约定。最好的办法就是让原合同中的甲方（即房屋产权人）出具授权声明书或者其他证明文书，以证明转租、分租、转让是有效的行为，从而防止对方无权转租、分租、转让而引起合同上的法律风险。B、审查对方民事权利能力及民事行为能力；（主要审查对方出示的营业执照正副本是否是原件、是否有年检、合同中签约主体与营业执照是否一致、如果是个的话，主要是审查身份证是否是原件）C、审查对方是否有权出租该房屋（主要通过房屋产权等证明来确定）现社会上特别是城乡结合部的地方很多都是在集体的土地上修建的房屋，因没有土地使用权证书而至房屋没有产权的状况时有发生，因此在签订合同过程中应注意。对于房屋产权人作为出租方的话，我们原则上要求对方房屋产权证明或者经过房管局备案的房屋买卖合同书。如果是转租或者分租的话，则而知道对方有无转租或者分租的权利。D、审查对方代理人资格，主要是从有无代理权、代理范围、代理期限等几个方面来进行审查，比如，对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。E、审查对方当事人有无履约能力及资信状况。F、对对方情况审查完毕后须留存对方相关凭证，以便以后发生法律纠纷作为证据后使用。 3、房屋租赁合同内容中易出现的漏洞。 （风险）在房屋租赁合同中易出现的漏洞一般有： a.对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷；主要表现为房屋建筑面积与使用面积不明确，双方发生岐义。 b.对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用； c.租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。 d