房地产投资分析10 N.ppt

第六章 房地产投资税费概述 第一节 城镇土地使用税 一、基本情况 1、颁布与实施：1988年9月27日国务院发布，当年11月1日实施。 2、特点：对占用和使用国有土地的行为征税 ；实行等级幅度税额。 二、征税范围和计税依据 城市、县城、建制镇和工矿区。按面积征收。 三、税额 大城市0.5-10元； 中等城市0.4-8元； 小城市0.3-6元； 小城市以下0.2-4元。 四、减免情况 机关、人民团体、军队自用的土地； 事业单位（国家财政拨款的）的自用土地； 宗教寺庙、公园、名胜古迹用地； 市政街道、广场、绿化用地； 交通、水利、能源用地； 填海或改造的废弃地，自使用的月份起5-10年内免税。 第二节 耕地占用税 一、基本情况 1987年4月1日 国务院发布并实施。 2008年1月1日 实施新条例 二、征税范围和计税依据 占用耕地搞非农建设的人与单位。 三、税额 2-10元/m2；1.6-8元/m2 ；1.3-6.5元/m2 ；1-5元/m2 四、减免情况 部队军事用地；铁路、飞机场、炸药库；学校、幼儿园、敬老院、医院等用地。 第三节 土地增值税 一、基本情况 1993年12月13日 国务院发布并于1994年1月1日起实施。 二、征税范围和计税依据 对转让房地产所取得的增值额征收。 三、税率：四级超率累进税率。 30%、40%、50%、60%。 增值额占扣除项目总额的比率在20%-50%部分，按30%征收； 增值额占扣除项目总额的比率在50%-100%部分，按40%征收； 增值额占扣除项目总额的比率在100%-200%部分，按50%征收； 增值额占扣除项目总额的比率在200%部分，按60%征收。 四、减免情况 建造普通住宅出售，增值额未超过规定扣除项目金额20%的； 因实施城市规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产。 五、案例分析 某开发商出售一栋住宅楼，收入总额15000万元。开发该住宅楼的有关费用支出如下：支付地价款及相关费用1500万元；开发成本3500万元；财务费用的利息支出为675万元；转让环节缴纳的有关税费532.5万元。试计算该开发商应缴纳的土地增值税。 [解] 首先，计算扣除项目的金额： 1500+3500+675+532.5=6207.5万元 其次，计算增值额： 15000-6207.5=8792.5万元 第三，计算增值率： 8792.5÷6207.5=141.64% 第四，计算应纳税额： 3103.75×30% +3103.75×40% +（8792.5-6207.5） ×50% =3465.125万元 第四节 房产税 一、基本情况 1986年9月15日 国务院发布并于1986年10月1日起实施。 二、征税范围和计税依据（从价计税） 城市、县城、建制镇和工矿区。 三、税率：1.2%；12%。 四、减免情况 机关、人民团体、军队自用的房产； 事业单位（国家财政拨款的）的自用房产； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 个人所有非营业用的房产。 第五节 契税 一、基本情况 1、颁布与实施：1997年7月7日 国务院重新颁布并于1997年10月1日起实施。 2、特点：属于财产转移税；由财产承受人缴纳；各地税率不一。 二、征税范围和计税依据（从价计税） 三、税率：3%-5% 四、减免情况 机关、人民团体、军队、事业单位（国家财政拨款的）承受的房地产，并用于办公、教学、医疗和军事设施的； 城镇职工第一次按规定购买公有住房的。 第六节 印花税 一、基本情况 1988年8月 国务院重新颁布，并于1988年10月1日起实施。 二、征税范围和计税依据（从价计税） 书立、领受条例所列举凭证的单位和个人。 具体包括：立合同人；立账簿人；立据人；领受人。 三、税率：分五档。 千分之1、千分之4；万分之5、万分之3、万分之0.5。 四、减免情况 一、经营税金及其附加（1994年1月1日实施） 包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称“两税一费”。 营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。 营业税税额的计算方法是：营业税税额；应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5％。 城市建设维护税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的 7％和3％。 根据财税[2006]75号文件，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）