房地产投资培训课件.ppt

* 项目评判过程 Part 5 项目拓展管理流程： 流程目的 适用范围 定义 保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可 行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。 适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地 所有权的最终获取。 市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征； 产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼 或商场等； 产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态 的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可 以按建筑形式进行高层、小高层、多层区分。 参与部门 流程主导：投资开发部 参与部门：研发设计部、成本合约部、营销策划部、财务管理部、 物业管理部、工程管理部、企管运营部 土地研究与土地信息整理 重点地块编制《项目简报》 项目初步论证（《项目建议书》） 新项目投资决策 项目可行性论证（《项目可行性研究报告》） 土地获取（招拍挂） 工作程序 项目建议书（模板） 一、项目概况（投资开发部） （一）土地基本信息 （二）当地政府的房地产政策和对目标地块的建设规划要求 二、项目开发经营环境分析（投资开发部） （一）近三至五年国内经济及房地产市场分析 （二）当地房地产市场分析 （三）政策影响及未来政策与市场走势分析 （四）有利投资经济形势成因分析 三、初步市场调研报告 （一）投资地块的地理环境（投资开发部） （二）项目所在区域分析（投资开发部） （三）项目周边主要物业分析（营销策划部） （四）项目所在地消费者调查分析（营销策划部） （五）项目所在地物业运营初步草案（物业管理部） 附：《项目建议书》主要内容 四、项目规划、建筑设计建议（研发设计部） （一）项目总体初步规划建议 五、项目开发策略 （一）项目总体开发策略（公司领导、企管运营部） （二）项目实施进度安排（工程管理部） 六、项目开发经营状况分析 （一）项目销售收入估算（营销策划部） （二）项目开发类（营销、设计、建安）成本估算（成本合约部） （三）项目非开发类成本估算（财务管理部） 七、结论与建议（投资开发部） 项目可行性研究报告（模板） ? 一、项目概况（投资开发部） 二、项目开发经营环境分析（投资开发部） （一）近三至五年国内经济及房地产市场分析 （二）当地房地产市场分析 （三）政策影响及未来政策与市场走势分析 （四）有利投资经济形势成因分析 三、项目周边房地产项目市场调查分析 （一）投资地块的地理环境（投资开发部） （二）项目所在区域分析（投资开发部） （三）项目周边主要物业分析（营销策划部） （四）项目所在地消费者调查分析（营销策划部） （五）项目所在地物业运营初步草案（物业管理部） 四、项目开发经营SWOT分析（投资开发部） 五、项目定位（营销策划部） 附：《项目可行性研究报告》主要内容 六、项目规划、建筑设计建议（研发设计部） 七、项目开发策略 （一）项目总体开发策略（投资开发部主办，公司领导、企管运营部审核） （二）项目实施进度安排（工程管理部） （三）项目销售计划（营销策划部） 八、项目开发经营状况分析 （一）项目销售收入估算（营销策划部） （二）项目开发类（营销、设计、建安）成本估算（成本合约部） （三）项目非开发类成本估算（财务管理部） （四）项目利润估算（投资开发部） （五）项目现金流量、收益率（投资开发部） 九、项目开发经营风险分析（投资开发部） （一）项目盈亏平衡分析 （二）项目敏感性分析 （三）项目开发经营主要风险及对策分析 十、结论与建议（投资开发部）? * 判断项目 是否可行的依据 Part 6 房地产投资风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。 回报 风险 避险型 普通型 冒险型 不同类型投资者的风险曲线 1、房地产投资不确定性分析 主要类型 特征 客观性 多样性 补偿性 可测性 自然风险与意外风险 财务风险 经营风险 市场风险 政策风险 社会与政治风险 风险分析的步骤： 选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。 列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。 分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。 根