房地产投资分析第一章2514440727.ppt

①为房地产投资决策作出选择。 ②帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。 ③预测投资收益； ④收益获得的时间不同需要校正； 分析 收益的置信程度即风险程度 ③ 一、房地产投资分析与估价的关系 （一）内涵不同 房地产投资分析是在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。 房地产估价则是是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 （二）依据不同 （三）参与人员不同 （四）使用的方法不同 （五）使用的价值标准不同 1．交易价格??? 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。 交易价格可作为预测未来交易价格的基础，但随着交易日期与预测日期相距长远，交易价格的参考价值越来越低。 房地产估价中的市场比较法就是以近期同区域同类房地产成交价为估价基础的。 2．最可能销售价格??? 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测 3．市场价值??? 市场价值是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。 市场价值与最可能销售价格的区别在于市场价值是假定交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；且是自愿、出于利己、不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价。 4．交易区间??? 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。??? 如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方。 5．投资价值??? 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。??? 但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。 ?6．投资价值与市场价值的不同??? 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。??? 投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。 The end ,thanks! * * * 房地产又可称为不动产或者物业。广义的房地产与不动产的含义是一致的。 所谓不动产（immovable property）：指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产还可以称为物业（property）：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。这是相对与在建工程而言。 是指依法可以上市交易的可开发土地及其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 上海陆家嘴 （一）位置的固定性 （二）寿命的长久性 （三）供给的有限性 （四）价值的保值增值性 搜房网数据监控中心2010年12月至2011年1月对南宁92个在售楼盘价格电话调查得出，20%楼盘价格有下降，46%楼盘价格未变，还有34%楼盘价格上涨。 一级市场：2010年5月-2011年5月南宁市土地推出量走势图示(亩） 5月市场在售物业均价7853元/㎡，环比下降0.8%。 排名? ?楼盘名称? ?? 成交套数? ?? ???城区1、? ? 荣和?山水绿城? ?? ?? ? 1988? ?? ?? ?? ?兴宁区? ?2、? ? 龙光?普罗旺斯? ?? ?? ? 1620? ?? ?? ?? ?江南区 3、? ? 保利?山水怡城? ?? ?? ? 1418? ?? ?? ?? ?兴宁区? ?4、? ? 凤岭名园? ?? ?? ?? ?? ?1035? ?? ?? 青秀区??5、? ? 红日?江景? ?? ?? ?? ?? 1024? ?? ?? ? 江南区? ?6、? ? 联发?尚品? ?? ?? ?? ?? ?851? ?? ?? ? 青秀区? ?7、? ? 融晟?公园大地? ?? ?? ? 845? ?? ?? ?? ??江南区??8、? ? 汇东星城