房地产投资全球化(动态).doc

PAGE PAGE 7 房地产投资全球化新特点及中国挑战 汪利娜 中国社会科学院经济研究所 内容简介：房地产投资全球化是经济全球化一重要组成部分，其优势在于分散风险、优化投资组合，以获取稳定的收益。伴随金融创新，房地产投资方式日趋多样化，且REITs已成为间接投资的主要工具。面对国际资本对中国房地产业的冲击，政府部门应从制度建设入手，提高信息透明度，强化市场监管及可行的调控措施。 关键词：房地产投资、全球化、 20世纪80年代以来，现代信息技术的发展、各国放松金融管制和新兴市场的迅速崛起使经济全球化呈现出前所未有的新特点：一是经济全球化不仅表现为贸易、生产的全球化，更重要的是资本的全球化。二是国际资本进入东道国的方式也不再是简单的直接投资，如“绿地投资”，而是较多采取了组合投资（FPEI），即以纯粹的财务的目的（而非企业的经营控制权）进行的股票、债券等投资。三是国际资本的投资结构的变化，从初期的在世界各地建工厂，生产汽车、飞机、机电、冰箱、彩电和其各种民用耐用消费，逐步渗透到电子信息、商务、金融及众多非物质的服务领域（商业零售、运输、海运、劳务、广告、旅游、餐饮、饭店、医疗、文化、教育和娱乐业）等，其中房地产投资无疑是国际资本追逐的热点之一。 一、房地产投资全球化的优势 国际资本进军房地产业或将其作为投资组合的重要组成部分，原因在于与其他资产投资相比它有着诸多的优势： 一是收益稳定。无论是直接从事不动产投资运作获取现金流，还是投资房地产证券获取红利，都能给投资者带来稳定的收益。在1978～2004年间,美国房地产投资扣除通胀因素的年均收益率为5%以上。英国房地产投资收益率则高于美国,为6.5%。特别是在通货膨胀时期，房地产有水涨船高，抵御通胀风险之功能。 二是分散风险。众所周知，房地产的收益率与其空置率和经济周期密切相关，但不同国家、地区的空置率和经济周期波动是不同步的，或者说他们的联系度是比较低的。在过去25年里，亚洲、欧洲和北美三大经济区的GDP增长率相关性仅为0.26。选择全球化房地产投资战略就像将“鸡蛋放在不同的篮子里”，可以规避地域经济不景气对房地产的影响，实现分散风险获取稳定收益之目的。 此外，依据资产组合的理论,我们可以看到:房地产投资作为一种资产,其收益率与股票和债券收益率的相关性较弱。这三大资产跨国的相关性就更弱。国外多家机构的研究数据表明：在1996～2005年间，全球各主要市场的股票和债券收益率的相关性在0.8左右，而房地产证券投资的收益率的相关性只有0.4。此外，在经济不景气时，房地产证券投资的收益率下跌的幅度和持续期也小于股票和债券。例如，1990年，欧洲MSCI（Morgan Stanley Capital International）、美国标准普尔跌幅达和全球标准普尔三大指数最大跌幅达45%，下跌持续了25～30月。相比之下，NAREIT房地产投资信托基金的指数的最大跌幅为35%，持续期也只有12个月；澳大利亚和英国的房地产信托投资基金跌幅更小，持续期更短，这些都表明：房地产与其他资产相比，其收益率要相对稳定，因此，将房地产纳入投资组合，不仅有利投资者规避资产单一的风险，还可以规避国别和区域市场经济不景气的风险。 三是房地产市场广阔、投资种类丰富,有利于资产优化组合。国际房地产市场不仅包括成熟发达的国家和地区，也包括新兴市场的国家和地区，不动产的种类繁多包括工业、仓储、商业零售、办公楼、住宅等，投资产品也极其丰富，既可以以直接投资兴建、收购方式拥有不动产，也可以房地产信托投资基金方式获得所有权，这样大的市场、丰富的投资产品，为国际资本优化资产组合，分散风险，获取最大利润提供了便利。 二、国际房地产投资的方式 伴随着经济全球化、信息技术的发展和金融产品创新,这为人们从事国际房地产投资开辟了多种途径,概括起来国际房地产投资或拥有不动产可分为三大类: 直接投资与间接投资 所谓的直接投资就是投资者直接从事房地产开发建设、收购、持有和经营，直接投资战略的实施可以是本公司自己经营管理，也可以设立分公司或委托给专业投资管理公司。在许多国家，将经营业务委托给第三方，但不设立分帐户也被视为一种直接投资。这样，投资战略、收购-持有和出售等重大决策仍掌握控在投资者手中。由于大规模和多样化的房地产投资组合不仅需要大量专业的人才，还需要有雄厚的资本做后盾，因此，直接投资多限于有实力的机构投资者。 间接投资是指以购买开放式和封闭式基金，或公开上市交易房地产股票等方式进行房地产投资。尽管是投资者是自己决策选择了某个房地产投资信托基金，看似直接投资，但实际决策和经营权却掌控在基金经