房地产基础知识与跑盘.pptVIP

土地使用权年限届满 土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。 按产权性质分类 公产 使用权 企业产 军产 其他 宗教产 …… 按产权性质分类 私产 完全产权 商品房合同 房改购房 部分产权 ——共有产权 公产：指房管局管理的房屋，是国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。 企业产：指企业管理的房屋 公产、企业产 私产：是有产权证的房屋。 指个人或家庭购买、建造的住宅。 私产 （3）商品房合同 商品房合同：分为可办理产权和不可办理产权 其他：还迁协议、抵债协议、军产、路产、校产、宗教产等 其他 三、房地产的专业术语 房地产商在预售商品房时应具备 五证：《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《 国有土地使用证》 《商品房销售（预售）许可证》 二书：《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 1.建筑面积 包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 多指私产、商品房合同、还迁协议、抵债 协议等性质的房屋面积 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 多指公产、企业产等性质的房屋面积 2.计租面积 建筑面积＝计租面积＊１.３＋阳台面积／２ 公产房计租面积与使用面积的区别： 计租面积不含阳台面积 使用面积包含阳台面积 它是建筑面积扣除公摊面积、体柱所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 3.使用面积 4.公摊面积 是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 5.不含赠与的附属设施 煤气、暖气、一户一表、有线电视、 防盗门、封闭阳台、单水、双水、 三水等 6.砖混结构中可拆改部分 不传力的１２墙及门连窗的部分 7.开间 是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面 墙的定位轴线之间的实际宽度。 参数：2.1米、2.4米、2.7米…………3.9米、4.2米 8.进深 是指一间房屋内从前墙的定位轴线到后墙 的定位轴线之间的实际长度 参数：3.0米、3.3米、3.6米…………5.7米、6.0米 9.层高 层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸． 10.净高 是指层高减去楼板厚度的净剩值 11.容积率 容积率＝总建筑面积／建筑用地面积 ①?容积率1 别墅（独户、并立式、联排、叠层） ②容积率1-2.4 多层 ③?容积率2.5-4 小高层 ④?容积率4 高层 12.绿化率 绿化率=绿地面积/规划建设用地面积 （目前天津市规定的新建小区绿化率应在 ３０％以上） 14.三通一平 是指房地产综合开发施工结构的基础工程 要求，包括水通、电通、路通、平整场地 13.出房率 出房率 = 套内建筑面积/建筑面积 跑盘目的 跑盘的方法及标准 　　　　　　　跑盘方法及标准 　　　　　　　跑盘方法及标准 为什么要跑盘？ 　　　　　　　　　跑盘的目的 对本商圈及责任盘的实地勘察，提升经纪人对本商圈及责任盘的感官熟悉，使经纪人对本商圈及责任盘的特点、卖点等做到心中有数 对本商圈及责任盘信息的掌握是对经纪人专业能力的基本要求，对商圈责任盘信息掌握不好的经纪人是不能给客户提供满意的“专业”、“顾问”服务的，进而是很难达成交易的！ 商圈跑盘 责任盘跑盘 跑盘总结 　　　　　　跑盘的方法及标准 　　　　　　　　　　商圈跑盘 对单店四至商圈进行实地跑盘并绘制商圈区位图 商圈区位图的绘制要求： 　1) 绘制区域四至主干道及内部主要支路； 　2) 在图中标注：银行、邮局、学校、医院、公交车站、菜市、知名的餐饮、娱乐、休闲场所、商场、超市、其它中介机构等； 　3) 标注区域内新楼盘项目及小区的位置及名称； 　4) 对所经过的金乐家店面进行标注,并索要店经理名片； 　　　　　　　　　责任盘跑盘 1.对单店主营商圈目标责任盘进行实地跑盘并绘制楼盘摆位图填写楼盘 调查表 2. 楼盘摆位图绘制要求： 　　1、绘制楼盘的