房地产企业税收.pptVIP

小组成员：MF1102381 李伟 MF1102387 汪钦 MF1102394 徐心依 MF1102395 姚渊 MF1102396 张乃璇 房地产行业的业务环节及其会计、税务处理研究 房地产行业概述 房地产项目的简单开发流程 房地产行业业务阶段 计税成本核算的原则 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 开发产品计税成本的内容 计税成本核算的原则 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 成本对象的确定应遵循以下六个原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。 会计账户设置 “开发成本”账户 “开发成本”账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施的开发过程中发生各项费用。 该账户应按开发成本的内容设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等二级明细账户。 会计账户设置 “开发间接费”账户 该科目核算无法直接归集到特定开发项目而有待进一步分配的成本，如可资本化的借款费用、为多个开发项目进行的基建费等。 “库存商品”账户 该科目核算已开发完成并验收合格的开发项目的成本。 土地竞标时的账务处理 正常情况下，房地产企业获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账： 1、  支付竞拍保证金 借：其他应收款---国土资源局 贷：银行存款 土地竞标时的账务处理 2、  竞拍成功后 借：预付账款---国土资源局 贷：其他应收款---国土资源局 3、  支付剩余的土地出让金、契税 借：预付账款—国土资源局 贷：银行存款 4、  房地产企业开发商品房转入存货 借：开发成本—土地出让及拆迁补偿费 贷：预付账款—国土资源局 取得土地时缴纳的税种 项目开发成本核算 土地征用及拆迁补偿费 支付土地出让金及拆迁费： 借：开发成本—A项目—土地征用及拆迁 贷：银行存款 土地征用时交纳契税（3%）和耕地占用税（江苏为20~45元每平方米）及相关费用计入项目成本： 借：开发成本—A项目—土地征用及拆迁 贷：银行存款 计提印花税（0.05%）： 借：管理费用—税金—印花税 贷：应交税费—印花税 计提城镇土地使用税（江苏为每平方米2.5元至10元） 借：管理费用—税金—土地使用税 贷：应交税费—应交土地使用税 资本化支出与费用化支出的划分 借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化： 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； 借款费用已经发生； 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 资本化支出与费用化支出的划分 在每月或每季末计提贷款利息时，按照资本化和费用化的利息额，分别计入开发成本和财务费用科目： 借：开发成本——某项目 财务费用 贷：应付利息 施工期间发生成本的账务处理 房地产企业一般将建筑工程的施工发包给专业的建筑公司，定期（每月、每季或按照合同规定的工程进度）与其结算工程成本，并在竣工时进行决算。 在成本发生时，应做如下分录： 借：开发成本—A项目—前期工程费 —基建工程费 —建安工程费 —公共设施费 开发成本—B项目—…… 开发间接费 贷：银行存款 应付账款 项目成本的分配 在分配间接开发费用时，具体分配方法可按规定选择下列中的一种： （一）占地面积法。指按已