房地产企业的税收以及税收筹划（ 53页）.ppt

房地产企业的税收以及税收筹划 一、概述 中国税制 流转税和所得税 对生产和销售货物征收的是增值税、消费税；对劳务和销售、转让不动产征收营业税；对收入征收企业所得税、个人所得税；附加税，城建和教育附加（在营业税基础上征收）；针对进出口征收关税；特定征收：交通工具（车辆购置税、车船税）、房地产（土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税） 涉及房地产：土地增值税、营业税和附加税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税 一、概述 流转税：增值税、消费税 一、增值税的概念 增值税是对单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。 1．增值税的性质：属于流转税性质的税种。 （1）以全部流转额为计税销售额，还同时实行税款抵扣制度。是一种只就“未税流转额”征税的新型流转税。 （2）按产品或行业实行比例税率，作用在于广泛征集财政收入，而不是调节收入差距。 2．增值税的计税原理 （1）按全部销售额计算税款，但只对货物或劳务价值中新增价值部分征税。 （2）实行税款抵扣制度，对以前环节已纳税款予以扣除。 （3）税款随着货物的销售逐环节转移，最终消费者是全部税款的承担者，纳税人与负税人相分离。 （4）增值税与其他流转税的配合一般有两种模式： 交叉征税（或称双层次征收）模式。如增值税与消费税。 平行征收模式。如增值税与营业税。 3、纳税人：增值税纳税人的基本规定凡在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。 一、概述 税的分类 二、消费税 是最重要的中央税，是对特定消费品的特定消费行为征收的一种税。目的是对消费产品进行控制和调节。 生产、委托加工、进口、零售、应税消费品（各环节不重复征）。 价内税 应税消费品：烟、酒及酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板 三、营业税 三、营业税 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。 特点： 1、比较其他税： 与增值税：营业税针对劳务，增值税针对货物。混合时根据具体情况区分进行征收。平行征税，都是价外税。 与所得税：营业税是计算企业所得税应纳税所得额时可以扣除的税金（即可在企业所得税前扣除）。 2、分行业来交，一般以营业额全额为计税依据：建筑业 、 金融保险业 、 邮电通信业 、服务业、 转让无形资产、销售不动产。 三、营业税 不动产销售的营业税 本税目征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 1、“三权”转让：（1）所有权转让（2）有限产权转让（3）永久使用权转让 2、销售其他土地附着物，如树木、庄稼、花草等，连同不动产和土地使用权一并转让的，比照销售不动产征税。（房、地、产不拆分） 以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让股权的，也不征收营业税。 外商投资企业和外国企业：（1）处置债权重置资产，不征收营业税；（2）处置股权重置资产（包括债转股方式处置）所取得的收入，不征收营业税；（3）处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。 纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。 销售不动产适用的营业税税率为5%。 三、营业税 销售不动产计税依据 包括纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费 1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 2．对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额（无土地增值税）。 3．转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此。转让企业产权的行为不应征收营业税。 4、纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 三、营业税 三、计税依据 纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。 特殊规定： 1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或